Modelos de contrato de alquiler de casa en Perú: formatos, cláusulas clave y requisitos legales

Datos comprobados en septiembre de 2026.

Qué es el contrato de alquiler de casa y cuándo es exigible en Perú

Necesitas alquilar una casa en Perú y quieres que el acuerdo valga de verdad, no solo de palabra. El contrato de alquiler de casa es el documento donde propietario e inquilino fijan por escrito qué se alquila, por cuánto tiempo, cuánto se paga y qué pasa si alguien incumple.

En el Perú lo regula el Decreto Legislativo 295 — Código Civil como contrato de arrendamiento: el arrendador se obliga a ceder temporalmente el uso de un bien inmueble y el arrendatario a pagar una renta. Ese pacto puede ser verbal, pero el escrito es el que te permite probar el acuerdo ante una notaría, un Juez de Paz o un Juzgado Civil si hay atraso o negativa para desocupar.

¿Por qué exigirlo por escrito? Porque fija la identidad de las partes con DNI, la dirección exacta de la casa, el uso casa-habitación, la renta y su fecha de pago, la garantía y la duración. Sin ese papel, cualquier discusión sobre si se pagó, cuándo vence o si se podía subarrendar se vuelve un problema de versiones. Con el escrito, ambas partes saben a qué atenerse desde el día uno.

En Lima, Arequipa, Trujillo o Cusco el contrato es exigible desde que se firma, aunque no esté inscrito. Para que tenga fecha cierta frente a terceros y para activar el desalojo rápido necesitas firmas legalizadas notarialmente y, si usarás la vía notarial, el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) que exige la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial. Sin esa formalidad igual puedes demandar, pero el proceso se tramita por la vía judicial ordinaria y demora más.

La práctica en el Perú es pedir que el contrato quede con firmas legalizadas y con cláusula de allanamiento futuro conforme al artículo 594 del Código Procesal Civil. Esa cláusula, bien redactada y legalizada, habilita el desalojo por vencimiento de plazo o por falta de pago de 2 meses y 15 días, sin tener que discutir el fondo del contrato.

Base legal y efecto práctico

El Código Civil define derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario, y el Código Procesal Civil regula cómo se ejecuta el desalojo cuando hay allanamiento. Tener el contrato escrito, legalizado y con domicilios claros evita notificaciones fallidas y discusiones sobre a quién se le cobra.

El contrato escrito en Perú no crea el alquiler, lo prueba y lo hace ejecutable: sin firmas legalizadas puedes cobrar, con firmas legalizadas puedes desalojar rápido.

Requisitos legales y documentos para alquilar una casa en Perú

Antes de firmar, ambas partes deben armar su file. No es burocracia por gusto: cada documento acredita quién es quién y que la casa existe y puede alquilarse. En el Perú estos papeles se piden a nivel nacional, lo que cambia por distrito son los arbitrios y el trámite en la notaría.

Checklist rápido según a quién le toca presentar

• Propietario: DNI vigente, partida registral o certificado literal de SUNARP donde consta que es titular, y HR/PU o autoavalúo de la municipalidad distrital para verificar la dirección y el pago de arbitrios e impuesto predial.
• Inquilino: DNI vigente de todos los que firman, y si es persona jurídica, vigencia de poder de SUNARP y RUC.
• Ambos: contrato impreso por duplicado, inventario de bienes si la casa se entrega amoblada, y recibos de servicios al día para dejar constancia del punto de partida.
• Notaría o Juez de Paz: legalización de firmas o certificación del FUA. En provincias donde no hay notaría, lo hace el Juez de Paz del distrito.

Dónde se consigue y dónde se presenta cada documento

• DNI: RENIEC. Se presenta en la notaría para la legalización.
• Partida registral / certificado literal: SUNARP, en la Oficina Registral donde está inscrita la casa. Se adjunta al contrato como antecedente de propiedad.
• HR/PU y estado de arbitrios: municipalidad distrital donde está la casa, por ejemplo Municipalidad de Miraflores en Lima o Municipalidad Provincial de Arequipa. Sirve para precisar la dirección y evitar confusiones en la restitución.
• Contrato y FUA: se firman en notaría. Si optas por el procedimiento especial de la Ley 30933, el FUA debe firmarse ante notario.

Con esos papeles el contrato nace completo. Si falta la partida, igual puedes alquilar, pero dejas un cabo suelto: no podrás demostrar con certeza que quien alquila es el propietario inscrito.

Datos obligatorios de partes y del inmueble

• Nombres y apellidos completos, número de DNI y domicilio real de arrendador y arrendatario. Si hay aval o fiador, los mismos datos.
• Partida N° y Oficina Registral SUNARP donde consta el dominio del arrendador. Ejemplo: Partida N° 12345678 de la Oficina Registral de Lima.
• Dirección exacta de la casa: distrito, provincia y departamento, con referencia catastral si figura en HR/PU. En casas independientes indica si incluye cochera, azotea o segundo nivel.
• Uso pactado: casa-habitación para vivienda familiar. Si se permite otro uso, debe decirse expresamente.
• Renta, fecha de pago y cuenta bancaria donde se abona, duración y monto de la garantía.
• Domicilios procesales donde se notificarán cartas notariales y demandas.

Formalización: firmas legalizadas, escritura pública y FUA

1. Acuerdo privado: redactan el contrato con todas las cláusulas y lo imprimen por duplicado. Verifican DNI y partida SUNARP.
2. Legalización notarial: van a la notaría con DNI y contrato. El notario certifica las firmas. Costo notarial en Perú entre 50 soles (PEN) y 150 soles (PEN) por legalización, según notaría y número de firmantes. En distritos sin notaría lo certifica el Juez de Paz.
3. FUA si usarás desalojo notarial: firman el Formulario Único de Arrendamiento ante notario, con cláusula de allanamiento futuro expresa conforme a la Ley 30933. Sin FUA no procede la vía notarial, solo la judicial.
4. Inscripción si corresponde: no es obligatoria para que el alquiler valga, pero si quieres oponer el contrato a terceros, puedes elevarlo a escritura pública e inscribir el arrendamiento en SUNARP.

Legalizar firmas no encarece mucho y es lo que activa el allanamiento futuro: sin ese sello, el desalojo rápido no camina.

Modelos y formatos de contrato según tipo de alquiler

No todos los alquileres de casa son iguales. Elegir el modelo correcto evita que uses un formato de vivienda estable para un alquiler de meses o que olvides la autorización para ceder una habitación. A nivel nacional los formatos base son similares, solo cambian plazo, uso y cláusula de restitución.

Para vistas previas en Word puedes usar también contrato alquiler temporal.docx y contrato alquiler habitaciones.docx. Los modelos de referencia sirven de base, pero en Perú debes adaptarlos a DNI, SUNARP y firmas legalizadas.

Modelo simple de casa para vivienda familiar

Es el clásico de 12 meses para una casa en urbanización de Trujillo o en distrito de Yanahuara en Arequipa. Establece uso exclusivo de vivienda, renta mensual adelantada el día 1, garantía de un mes y la obligación del inquilino de conservar la casa y pagar luz, agua, internet y arbitrios. No incluye cláusula de allanamiento notarial, por lo que si hay incumplimiento tendrás que ir a conciliación y luego a Juzgado de Paz Letrado o Civil. Es útil cuando conoces al inquilino y priorizas simplicidad. Debe indicar la dirección exacta y que cualquier modificación necesita autorización escrita, quedando las mejoras útiles en beneficio del predio sin reembolso si así se pacta.

Modelo con cláusula de allanamiento futuro

Es el que usan propietarios en Lima que no quieren un juicio largo. Incorpora dos allanamientos: el del artículo 594 del Código Procesal Civil para el desalojo judicial sumarísimo por vencimiento o falta de pago de 2 meses y 15 días, y el del artículo 5 inciso 1 de la Ley 30933 para el desalojo con intervención notarial. Para que funcione, el contrato o el FUA deben tener firmas legalizadas ante notario y señalar domicilios y cuenta de pago. Con ello, vencido el plazo o acumulada la deuda, el notario notifica y, sin oposición válida, remite al juez para el lanzamiento. Si el contrato no tiene esa cláusula o no está legalizado, la vía notarial no procede.

Modelo de alquiler temporal y por habitaciones

El temporal es para menos de un año, típico de casas de verano en Asia o Paracas de enero a marzo, con plazo fijo de 3 a 7 meses y sin renovación automática. Debe decir que es temporal y que el inquilino se obliga a desocupar en la fecha pactada sin requerimiento previo. El de habitaciones cede solo uno o dos dormitorios y el uso compartido de sala, cocina y baño. Para ambos conviene descargar contrato alquiler vacacional o el de habitaciones y añadir la autorización expresa del propietario si se permite subarrendar una habitación, porque sin permiso escrito el subarriendo es causal de resolución.

Cláusulas clave que no pueden faltar

Un buen contrato en Perú no es largo por gusto, es preciso. Estas diez cláusulas evitan el 90% de conflictos y te permiten ejecutar el acuerdo sin interpretaciones.

1. Identificación y antecedentes: nombres, DNI, domicilios y partida SUNARP del inmueble.
2. Objeto y uso: entrega de la casa para casa-habitación, dirección exacta y estado de entrega.
3. Renta y forma de pago: monto en soles (PEN), día de pago adelantado y cuenta bancaria del propietario.
4. Garantía: monto, que no se imputa a rentas y condiciones de devolución.
5. Plazo y renovación: fecha de inicio y fin, con preaviso de 30 días naturales si hay intención de renovar.
6. Servicios y tributos: inquilino paga arbitrios, luz, agua, internet; propietario paga impuesto predial.
7. Conservación y mejoras: reparaciones por uso a cargo del inquilino, mejoras útiles solo con autorización escrita.
8. Prohibición de ceder o subarrendar: sin autorización escrita del arrendador.
9. Resolución y penalidades: causales por falta de pago de 1 mes según pacto o 2 meses y 15 días para allanamiento, más requerimiento de 15 días para otros incumplimientos.
10. Allanamiento futuro y jurisdicción: sometimiento a jueces de la ciudad donde está la casa y domicilios para notificaciones.

Si vas a comparar con un formato de local comercial para no confundir usos, revisa contrato alquiler local y verás que cambia el destino y el régimen de arbitrios, pero la lógica de renta y garantía es la misma.

Renta, garantía y servicios: montos y forma de pago

Fija la fórmula completa: renta mensual + garantía al firmar + pago mensual por cuenta bancaria. La práctica en Lima y provincias es que la garantía equivalga a 1 mes de renta, sin intereses, y que no se use para cubrir el último mes salvo acuerdo final.

Fórmula: Total al firmar = Renta del mes 1 + Garantía. Pago mensual = Renta fija a la cuenta indicada hasta el día pactado. Mora = interés pactado desde el día siguiente.

Ejemplo con cifras reales: Lucía alquila su casa en Chiclayo a Jorge por 1.500 soles (PEN) al mes, con garantía de 1.500 soles (PEN).

• Al firmar: 1.500 soles (PEN) de renta + 1.500 soles (PEN) de garantía = 3.000 soles (PEN).
• Cada mes: Jorge transfiere 1.500 soles (PEN) hasta el día 1 a la cuenta BBVA del propietario. Si se atrasa, paga el interés moratorio pactado.
• Servicios: Jorge paga luz, agua e internet y arbitrios municipales de 180 soles (PEN) al trimestre; Lucía paga el impuesto predial anual ante la municipalidad distrital.
• Al vencimiento: si la casa se devuelve en buen estado y sin deudas, Lucía devuelve los 1.500 soles (PEN) de garantía sin intereses.

Este esquema deja trazabilidad bancaria y evita discusiones sobre si el depósito se entregó en efectivo.

Plazo, mejoras, mantenimiento y prohibición de subarrendar

• Plazo de 12 meses forzosos con fecha cierta de inicio y fin. La renovación exige aviso escrito con 30 días naturales de anticipación y nuevo acuerdo de renta.
• Mejoras útiles y de recreo solo con autorización escrita del propietario; si se hacen sin permiso, quedan en beneficio del inmueble sin reembolso, salvo pacto distinto. Las necesarias para habitabilidad las coordina el propietario.
• Mantenimiento diario y reparaciones por uso, descuido o maltrato a cargo del inquilino: grifería, pintura por uso, vidrios rotos, mantenimiento de bomba de agua.
• Prohibido ceder el contrato o subarrendar la casa o una habitación sin permiso escrito. Si lo hace, el propietario puede resolver el contrato previo requerimiento de 15 días naturales, además de ejecutar la garantía por daños.
• Entrega con inventario y fotos fechadas; devolución en el mismo estado salvo desgaste normal.

Nunca imputes la garantía a la renta del último mes mientras sigas ocupando la casa: la garantía cubre daños y deudas finales, no es un mes gratis.

Preguntas frecuentes