Datos comprobados en septiembre de 2026.
Qué es y cuándo necesitas un contrato de alquiler en Perú
En Perú necesitas un contrato de alquiler cada vez que cedes el uso de un bien —casa, departamento, habitación o local— a cambio de una renta en soles (PEN). No es un formalismo, es tu prueba ante la notaría, el Juzgado Civil y la SUNAT de cuánto, por cuánto tiempo y bajo qué reglas se alquila. Sin documento escrito, probar el monto, el plazo o el destino se vuelve cuesta arriba si hay atraso o si debes desalojar.
El arrendamiento está regulado por el Decreto Legislativo 295 — Código Civil, que define quién es arrendador y arrendatario, qué es la renta y qué obligaciones tiene cada parte. Ahí encontrarás, por ejemplo, que el arrendatario debe pagar puntualmente la renta, conservar el bien y destinarlo al uso pactado, y que el arrendador debe entregar el inmueble en buen estado y asegurar su uso pacífico. El Código también regula la duración, la resolución por falta de pago y la prohibición de ceder o subarrendar sin autorización, que luego verás reflejada en las cláusulas del modelo.
En paralelo corre la obligación tributaria. Si alquilas como persona natural sin negocio, el ingreso califica como renta de primera categoría y debes declararlo y pagar el impuesto correspondiente. La herramienta para hacerlo es el Formulario 1683 de la SUNAT, que se genera y paga cada mes en su plataforma. Si alquilas como empresa o con RUC, la renta entra como ingreso de tu actividad y sigue las reglas de tu régimen. En ambos casos, declarar con exactitud evita multas y te sirve de sustento si pides un desalojo o demandas el pago.
Cuándo es obligatorio formalizarlo
Formaliza siempre que haya pago, aunque sea entre familiares, y sobre todo cuando el plazo supera unos meses, la renta es relevante o el inmueble está inscrito en SUNARP. En Lima, Arequipa, Trujillo o Cusco, la exigencia es la misma porque la ley es nacional; lo que cambia por distrito son arbitrios, licencias y tasas de la municipalidad, no el fondo del contrato.
Qué gana cada parte con un buen contrato
- Prueba del acuerdo: renta en soles (PEN), fecha de pago, penalidades y servicios incluidos.
- Vía más rápida para recuperar el bien si incluyes la cláusula de allanamiento futuro y lo llevas a escritura pública con intervención notarial bajo la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial.
- Orden tributario: sustento para tu declaración mensual y anual ante la SUNAT.
Un contrato bien hecho en Perú combina Código Civil para el fondo, SUNAT para el impuesto y, si quieres desalojo rápido, el esquema de la Ley 30933 con firmas legalizadas y fechas ciertas.
Modelos de contratos de alquiler según tipo de inmueble
No todos los alquileres se redactan igual. El uso —vivienda, habitación o comercio— cambia permisos, servicios y riesgos. Esta tabla te ayuda a elegir el modelo correcto antes de descargar y personalizar.
| Modelo | Uso permitido | Qué debe precisar | Diferencia clave | Riesgo si lo copias mal |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda / departamento completo | Solo vivienda familiar | Dirección exacta, partida SUNARP, inventario, servicios y arbitrios | Protege la habitabilidad y limita el uso comercial | Zonificación y multas municipales si lo usas como negocio sin licencia |
| Habitación | Vivienda parcial con áreas comunes | Habitación identificada, reglas de áreas comunes, visitas y servicios compartidos | Alquilas un ambiente, no todo el predio | Conflictos por consumo de luz/agua y acceso a baño/cocina |
| Local comercial | Negocio con giro específico | Giro autorizado, licencia municipal, horario, letreros y tributos | Exige compatibilidad con zonificación y Defensa Civil | Clausura municipal si el giro no coincide con la licencia |
| Departamento amoblado | Vivienda temporal con muebles | Inventario valorizado de bienes, estado y reposición | Incluye mobiliario y electrodomésticos | Descuentos indebidos de la garantía por desgaste normal |
Modelo para vivienda y departamento
Este es el modelo base para casas y departamentos de estreno o de segundo uso en Lima Metropolitana, Arequipa o Trujillo. Úsalo cuando alquilas la unidad completa para vivir.
Estructura mínima que debe tener:
- Identificación de partes con DNI y domicilio real. Si interviene empresa, añade RUC y partida del representante.
- Descripción del inmueble con dirección completa y partida registral de SUNARP.
- Renta en soles (PEN) con monto, día de pago, cuenta bancaria y penalidad por mora.
- Plazo con fecha de inicio y fin, y mecanismo de renovación.
- Garantía, servicios, arbitrios, impuesto predial y mantenimiento.
- Destino exclusivo a vivienda y prohibición de subarrendar sin permiso escrito.
- Cláusula de allanamiento futuro para desalojo rápido cuando corresponda.
Cuándo usar el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) con cláusula de allanamiento futuro
Si quieres la vía especial de desalojo con intervención notarial de la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial, usa un contrato con cláusula de allanamiento futuro, firmas legalizadas ante notario y, según el caso, escritura pública. Ese formato es el que el notario y luego el juez verifican para ejecutar la restitución sin proceso largo. Para vivienda de plazo corto o alquiler entre conocidos, el FUA te da fecha cierta y estándar probado; para rentas altas o plazos largos, la escritura pública con inscripción da mayor oponibilidad frente a terceros.
Checklist antes de firmar vivienda:
- [x] DNI vigente de arrendador y arrendatario verificados en RENIEC.
- [x] Partida registral actualizada de SUNARP coincide con quien firma.
- [x] Renta en soles (PEN) y día de pago por adelantado.
- [x] Inventario con fotos y lectura de medidores.
- [x] Quién paga arbitrios, agua, luz, internet y mantenimiento.
- [x] Cláusula de allanamiento futuro redactada y firmas para legalizar.
Modelo para habitación y local comercial
Aquí ajustas el molde de vivienda a dos realidades distintas: uso parcial y uso comercial.
Para habitación en casa compartida o departamento con roommates:
- Identifica la habitación por número o ubicación y describe áreas comunes con reglas claras.
- Define cómo se prorratean luz, agua e internet y si hay tope de consumo incluido. En distritos de Lima con tarifa por volumen, deja por escrito cómo se divide el recibo.
- Regula visitas, ruido, mascotas y custodia de llaves. Evita cláusulas abusivas que restrinjan derechos básicos.
- Garantía proporcional al riesgo y acta de entrega con fotos del mobiliario de la habitación.
- Plazo corto con renovación mensual y preaviso para desocupar.
Para local comercial en avenida, galería o centro comercial:
- Consigna el giro exacto —bodega, restaurante, peluquería, oficina— y condiciona la vigencia a la licencia de funcionamiento de la municipalidad distrital. Si cambias de giro, exige adenda y nueva compatibilidad de zonificación.
- Detalla adecuaciones, letreros, horario de atención y aforo según Defensa Civil.
- Reparte arbitrios, mantenimiento de áreas comunes y servicios por separado. El impuesto predial suele quedarse en el propietario, salvo pacto distinto que debe constar expreso.
- Pide RUC del arrendatario si emite facturas y define cómo se pagan los comprobantes de renta de primera categoría o factura según corresponda.
- Incluye penalidad por mora, cláusula resolutoria por falta de pago y allanamiento futuro para proteger la restitución rápida del local.
- Exige certificado ITSE y extintores al día cuando el giro lo requiere. En locales de comida, deja por escrito manejo de residuos y trampas de grasa.
Descarga gratuita: qué modelo elegir y cómo personalizarlo
Elige primero por uso y luego por nivel de formalidad. Si es vivienda completa y quieres desalojar rápido en caso de incumplimiento, descarga el modelo de vivienda con cláusula de allanamiento futuro para legalizar firmas. Para habitación, usa el modelo de uso parcial con anexo de reglas internas. Para negocio, descarga el de local comercial con anexo de giro y licencias. Evita el modelo genérico sin adaptar: en Perú cada municipalidad cobra arbitrios y otorga licencias con criterios propios, así que el contrato debe reflejar quién paga qué y con qué permiso operas.
Sigue esta ruta para que el documento valga en notaría, en el juzgado y ante la SUNAT:
- Descarga el modelo que corresponde a tu uso —vivienda, habitación, local o amoblado— desde una fuente editable en Word o PDF.
- Completa datos de identidad con DNI tal como figura en RENIEC y, si interviene empresa, RUC y datos del representante según SUNARP.
- Copia la dirección literal de la partida registral y el número de partida, oficina registral y distrito. Valídalo en la partida literal actualizada de la partida registral inmueble como leer antes comprar.
- Fija la renta en soles (PEN) con monto en números y letras, día de pago, cuenta bancaria y penalidad por mora. No dejes la renta en blanco ni en moneda extranjera si el pago será en soles.
- Define plazo con fechas exactas de inicio y fin, y si se renueva de forma automática o con adenda.
- Lista servicios, arbitrios y mantenimiento con responsable de pago. Revisa el desglose de costos de notaría y registro en gastos notariales compra departamento para estimar legalización y escritura.
- Añade inventario con fotos, estado de pintura, artefactos y lecturas de medidores. Si es amoblado, valoriza cada bien.
- Incorpora la cláusula de allanamiento futuro conforme a la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial y deja espacio para firmas y huella.
- Imprime tres ejemplares, legaliza firmas ante notario y guarda uno con cargo de entrega de llaves. Si buscas mayor seguridad, eleva a escritura pública.
- Genera tu comprobante mensual en SUNAT con el Formulario 1683 y guarda los vouchers de pago de la renta.
No uses un modelo genérico sin actualizar renta en soles (PEN), plazo y partida SUNARP: sin esos tres datos el notario observa el documento y el juez no ejecuta el desalojo rápido.
Errores que anulan tu ventaja
- Dejar la renta sin cuenta bancaria y sin día de pago. Dificulta probar mora.
- No precisar arbitrios del distrito ni quién los asume. Terminas discutiendo recibos de S/ 40 a S/ 180 al mes según municipio.
- Olvidar el inventario de amoblado. Cualquier faltante se vuelve palabra contra palabra.
Requisitos legales y documentos exactos para que valga en Perú
Para que tu contrato tenga fecha cierta y sea ejecutable, reúne estos papeles antes de firmar. Son los mismos que te pedirá la notaría de tu provincia y el juzgado si hay conflicto.
Documentos que debes tener a la mano
- DNI vigente de arrendador, arrendatario y fiador solidario si lo hay. Verifica nombres y número en RENIEC.
- RUC de las partes si el alquiler es comercial o si el arrendador emite factura. Lo obtienes en SUNAT.
- Partida registral literal actualizada del inmueble de SUNARP. Confirma propietario, cargas y gravámenes. Guíate con la partida registral inmueble como leer antes comprar.
- Certificado literal o copia literal reciente si hay copropiedad o representación.
- Poder vigente inscrito si firma un apoderado.
- Recibos de agua, luz y arbitrios del último mes para fijar línea base de consumo.
- Formulario 1683 de SUNAT para el pago mensual del impuesto a la renta de primera categoría cuando el arrendador es persona natural. La SUNAT lo exige por cada mes cobrado.
- Contrato con cláusula de allanamiento futuro y firmas para legalizar. Si buscas escritura pública, lleva minuta y paga derechos notariales y registrales según gastos notariales compra departamento.
Tabla de datos clave del contrato
| Dato del contrato | Cómo se consigna en Perú | Dónde se verifica |
|---|---|---|
| Identidad de partes | DNI y domicilio real; RUC si corresponde | RENIEC y SUNAT |
| Titularidad del bien | Partida registral y oficina de SUNARP | SUNARP en línea y copia literal |
| Renta y mora | Monto en soles (PEN), día de pago y penalidad | Voucher bancario y Formulario 1683 |
| Plazo y renovación | Fecha de inicio y fin; renovación con adenda | Cláusula expresa y carta notarial si resuelves |
| Servicios y tributos | Quién paga arbitrios, luz, agua, mantenimiento e impuesto predial | Recibos municipales y de empresas de servicios |
| Garantía | 1 mes de renta al firmar, sin intereses y no imputable a renta | Acta de entrega y devolución contra llaves y deudas |
| Allanamiento futuro | Cláusula conforme a Ley 30933 con firmas legalizadas | Notaría y Juzgado Civil o de Paz Letrado |
Cifras que sí debes dejar por escrito
- Garantía: 1 mes de renta. Si tu renta es de 1.200 soles (PEN), la garantía es 1.200 soles (PEN) al firmar. Se devuelve al final si entregas sin deudas y sin daños más allá del desgaste normal.
- Penalidad por mora: define un monto o porcentaje diario. Ejemplo operativo: 30 soles (PEN) por día de atraso o 10% de la renta mensual, lo que acuerden. Sin pacto, cobrar mora se complica.
- Servicios prorrateados en habitación: fija si la luz/agua están incluidas hasta cierto tope —por ejemplo, 60 soles (PEN) de luz— y el excedente lo asume el ocupante.
- Impuesto predial y arbitrios: precisa quién paga. En la práctica, el predial lo asume el propietario y los arbitrios el inquilino, pero solo vale lo que dice el contrato.
Ejemplo con cifras en soles
Rosa alquila un departamento en Trujillo por 1.500 soles (PEN) al mes, plazo de 12 meses del 1 de abril de 2026 al 31 de marzo de 2027, garantía de 1.500 soles (PEN) y penalidad por mora de 25 soles (PEN) por día. Paga cada día 1 por adelantado a cuenta bancaria y genera su Formulario 1683 mensual. Si se atrasa 10 días en mayo, debe 250 soles (PEN) de penalidad más la renta. Al cierre, entrega llaves, recibos pagados y el acta de inventario; recién entonces se le devuelve la garantía. Si no entrega, el arrendador activa la cláusula de allanamiento futuro vía notarial conforme a la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial y pide la restitución sin juicio largo.
Dónde y cómo formalizar
- Legalización de firmas en cualquier notaría del país. Presentas DNI y contrato impreso; el notario certifica identidad y fecha.
- Escritura pública cuando quieras mayor oponibilidad o para la vía notarial de desalojo. Pagas derechos notariales y, si inscribes, derechos de SUNARP.
- SUNAT para tributos: el arrendador genera el Formulario 1683 cada mes y guarda el comprobante.
- Municipalidad distrital para arbitrios y licencias si es local comercial. Cada comuna fija su TUPA con tasas y plazos.
- Revisa modelos de referencia como el modelo contrato de alquiler, el contrato de alquiler de vivienda o el contrato alquiler local 201407 solo como base y adapta todo a tu caso con datos de SUNARP y RENIEC.
Preguntas frecuentes
1. ¿Dónde descargar un modelo de contrato de alquiler simple en Word?
El portal del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) ofrece plantillas en Word de uso libre que cumplen el Código Civil y la Ley N° 30201; basta con entrar a su sección de "Formatos y Modelos", elegir "Arrendamiento de vivienda" y descargar el archivo para completar los datos de las partes, el inmueble, la renta y el plazo.
2. ¿Existe un modelo oficial de contrato de alquiler de casa en Word para Perú?
Sí, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) y el MVCS ponen a disposición formatos tipo en Word para casas y terrenos; el documento debe consignar la descripción catastral del predio, el destino exclusivamente habitacional, el monto de la renta en soles y la firma de ambos contratantes con huella dactilar o firma electrónica válida.
3. ¿Dónde consigo un contrato de arrendamiento en PDF válido en Perú?
El Instituto de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri) y los municipios distritales (por ejemplo, la Municipalidad de Lima en su portal "Trámites y Servicios") publican modelos en PDF listos para imprimir; recuerda que, para oponibilidad frente a terceros, el contrato de inmueble destinado a vivienda debe inscribirse en Sunarp si supera los diez años de plazo.
4. ¿Qué cláusulas debe tener un contrato de alquiler de departamento en Lima?
Además de los datos de las partes y la descripción del departamento (número de partida registral, área, piso y cocheras), la cláusula de destino debe limitar el uso a habitación; fija la renta en soles, el reajuste anual según el IPC del INE, la caución (usualmente uno o dos meses de renta) y la atribución de competencias a los jueces del distrito donde está el inmueble.
Fuentes
- SlideshareContrato de arrendamiento primer piso | DOCX – Slideshareconsultado el 04/09/2026
- IdealistaModelos de contratos de alquiler 2026 – Idealistaconsultado el 04/09/2026
- ArrentaModelos de contrato de alquiler【 2026 】 – Arrentaconsultado el 04/09/2026
- CorporacionhiramservicioslegalesCONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLEconsultado el 04/09/2026
- NexoinmobiliarioConoce 4 tipos de contrato de arrendamiento – Nexo Inmobiliarioconsultado el 04/09/2026