Contrato de alquiler de casa en Perú: modelo, cláusulas clave y requisitos legales 2026

Qué es el contrato de alquiler de casa y qué normas lo regulan en Perú

Alquilar una casa en Lima, Arequipa, Trujillo o Cusco se hace con un contrato de arrendamiento: tú cedes el uso temporal de tu casa a cambio de una renta mensual en soles, y el inquilino se obliga a pagarla, cuidarla y devolverla al vencimiento en el estado pactado.

En Perú esa figura es nacional y unitaria. No hay normas regionales distintas; todo predio, sea casa en distrito de Surco o en Yanahuara, se rige por las mismas leyes. El núcleo es el Decreto Legislativo 295 — Código Civil, que define el arrendamiento, sus obligaciones, la duración, el pago de la renta y las causales de resolución. Allí está también la base del arrendamiento de predio destinado a vivienda.

La segunda norma clave es la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial. Esta ley crea una vía rápida con apoyo notarial para recuperar la casa cuando el contrato incluye la cláusula de allanamiento futuro y está inscrito como corresponde. Complementa al desalojo judicial clásico que tramitan los Juzgados Civiles y de Paz Letrados — Poder Judicial, sin reemplazarlo.

Para casas de autoavalúo bajo existe además la Ley 26888 — Ley Que Establece la Prórroga de los Contratos de Alquiler de Inmuebles Cuyo Autoavalúo Sea Inferior a Dos Mil Ochocientos Ochenta Nuevos Soles, que regula la prórroga en esos casos. Y si alquilas con apoyo del Estado, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento gestiona el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y programas como el creado por la Ley 30952 — Ley Que Crea el Bono de Arrendamiento para Vivienda.

Qué debe contener como mínimo para ser válido

No necesitas escritura pública obligatoria para que sea válido entre partes, pero sin fecha cierta y sin cláusulas claras es muy difícil cobrar o desalojar. Por eso el contrato debe identificar a arrendador y arrendatario, describir la casa con su dirección exacta y partida registral, fijar renta en soles (PEN), plazo, fecha y forma de pago, destino exclusivo a vivienda, reparto de servicios y arbitrios, garantía, mantenimiento, prohibición de subarrendar sin permiso y la cláusula de allanamiento futuro si quieres usar la vía notarial.

Dónde se usa cada norma en la práctica

En una casa en Trujillo de 1.800 soles (PEN) al mes, el Código Civil te da el marco para exigir el pago y resolver por falta de pago. La Ley 30933 te da la ruta notarial rápida si pactaste allanamiento. Y si el autoavalúo es muy bajo, la Ley 26888 puede obligar a prorrogar. Todo verificado en septiembre de 2026.

En Perú el alquiler de casa es un arrendamiento regulado a nivel nacional por el Código Civil y, para la recuperación rápida, por la Ley 30933; lo municipal solo define arbitrios y trámites, no la ley de fondo.

Requisitos y documentos para alquilar una casa en Perú

Para que el alquiler no se caiga por falta de papeles, tanto propietario como inquilino deben llegar con documentos en regla y dejarlos anotados en el contrato. Esto es lo que te pedirán en una notaría de Lima, Arequipa o Trujillo y lo que te exigirá la municipalidad de tu distrito para acreditar quién ocupa la casa.

Checklist del propietario

• DNI vigente del propietario o del apoderado con poder inscrito. Si es persona jurídica, vigencia de poder actualizada de SUNARP.
• Partida registral o copia literal de SUNARP del inmueble donde conste que es propietario y si hay cargas o gravámenes.
• HR y PU (Hoja de Resumen y Predio Urbano) del año en curso y recibo de pago del impuesto predial al día, emitido por la municipalidad distrital donde está la casa.
• Recibo de arbitrios municipales y constancia de no adeudo si el distrito la emite (Lima Cercado, Miraflores, Arequipa Cercado, Trujillo centro la solicitan para cambios de titularidad de servicios).
• Recibos de servicios (luz, agua, gas, internet) al día para dejar lecturas y medidores asentados en el acta de entrega.
• Si el predio está en copropiedad o régimen de sociedad conyugal, intervención y firma de ambos propietarios.

Checklist del inquilino

• DNI o Carné de Extranjería (CE) vigente. Si firma un tercero, poder o carta poder con firma legalizada.
• Sustento de ingresos si el propietario lo pide: boleta de pago, recibo por honorarios o constancia de trabajo. No es requisito legal, pero es práctica común para evaluar riesgo.
• Garante o fiador con DNI si se pacta, aunque no es obligatorio por ley.

Dónde se presenta cada documento

• Partida registral y copia literal: se descarga o solicita en SUNARP (presencial u online) y se adjunta como anexo al contrato.
• HR, PU, predial y arbitrios: los emite y cobra la municipalidad distrital; se presentan en copia al firmar y se archivan con el contrato.
• DNI/CE: se exhibe en notaría para legalizar firmas; la notaría valida identidad con RENIEC o Migraciones.
• Contrato firmado: queda un ejemplar para cada parte y uno en la notaría si legalizas firmas o lo elevas a escritura pública. Si usarás la vía de la Ley 30933, debe inscribirse el formulario correspondiente en el RAV del Ministerio de Vivienda.

Cuánto puedes pedir de garantía

La práctica en Perú para casa es pedir una garantía no mayor a 2 meses de renta, que se entrega al firmar y no es renta adelantada. Se devuelve al final si la casa se entrega sin daños y con servicios pagados. No genera intereses y no se imputa automáticamente a meses impagos salvo que así lo pacten por escrito.

Ejemplo con cifras

Casa en Arequipa en 1.600 soles (PEN) al mes, plazo 12 meses. Garantía pactada: 3.200 soles (PEN), equivalente a 2 meses. Adelanto de un mes: 1.600 soles (PEN). Desembolso inicial del inquilino 4.800 soles (PEN). Si al mes 8 deja de pagar luz por 220 soles (PEN) y rompe una puerta valorizada en 450 soles (PEN), el propietario descuenta 670 soles (PEN) de la garantía y devuelve 2.530 soles (PEN) contra entrega de llaves y constancias de pago.

Modelo de contrato de alquiler de casa: estructura y cómo formalizarlo

Un buen contrato de casa no es una plantilla genérica de internet sin adaptar. Debe reflejar la casa exacta, la renta en soles y la ruta de desalojo que has elegido. Esta es la estructura que funciona en Perú y cómo darle fecha cierta.

Bloques que debe tener el modelo

1. Título y comparecencia: datos de arrendador y arrendatario.
2. Antecedentes: el propietario declara ser dueño según partida registral N.º y Oficina Registral.
3. Objeto: entrega en alquiler de la casa ubicada en dirección exacta, distrito, provincia y departamento, con área, linderos y uso exclusivo a vivienda.
4. Plazo y entrega: fecha de inicio y fin, acta de entrega con inventario y lecturas de medidores.
5. Renta y forma de pago: monto en soles (PEN), día de pago, cuenta bancaria y penalidades.
6. Garantía: monto, custodia y reglas de devolución.
7. Servicios, arbitrios y predial: quién paga qué.
8. Conservación y mejoras: mantenimiento menor a cargo del inquilino, mejoras útiles con autorización escrita.
9. Prohibiciones: no subarrendar ni ceder sin permiso escrito, no variar estructura.
10. Resolución y penalidades: causales y aviso previo.
11. Allanamiento futuro: cláusula expresa para aplicar la Ley 30933 y el Código Procesal Civil si corresponde.
12. Jurisdicción y domicilios: jueces competentes y domicilios para cartas notariales.
13. Firmas y anexos: copias de DNI, partida, HR/PU, recibos y fotos del estado.

Para inspirarte sin copiar tal cual, puedes revisar como referencia de estructura el contrato alquiler idealista clausula antimorosidad, el contrato alquiler temporal si tu alquiler es por meses, el contrato alquiler opcion compra si pactas compra futura, y el contrato alquiler habitaciones si solo arriendas parte de la casa. Adáptalos a soles (PEN), a DNI/CE y a ley peruana.

Cómo formalizarlo paso a paso

1. Redacta el contrato con todos los bloqueados y anexos listos. Verifica nombres idénticos al DNI y dirección idéntica a SUNARP y HR/PU.
2. Firma en notaría con legalización de firmas. Costo referencial en notaría de Lima, Arequipa o Trujillo: 30 a 80 soles (PEN) por firma en 2026. Lleva DNI original de todos los firmantes.
3. Si quieres usar la vía notarial de desalojo, inscribe el Formulario Único de Arrendamiento – FUA en el RAV del Ministerio de Vivienda y verifica que la cláusula de allanamiento futuro esté literal y firmada. Sin FUA inscrito no procede la Ley 30933.
4. Si el plazo es largo o el monto es alto, evalúa elevarlo a escritura pública. Es más caro, pero da mayor seguridad para inscribir y ejecutar.
5. Entrega llaves con acta firmada, fotos y videos fechados.

Qué gana cada nivel de formalización

• Contrato privado sin legalizar: válido entre partes, pero débil para probar fecha.
• Con firmas legalizadas: fecha cierta y mejor defensa ante terceros.
• Con FUA inscrito y allanamiento: habilita la vía notarial rápida de la Ley 30933.
• En escritura pública: máxima seguridad y facilidad para inscribir acuerdos adicionales.

Formalizar no es solo firmar: legalizar en notaría te da fecha cierta y el FUA con allanamiento te abre la vía notarial; sin esos pasos, te queda solo el juicio largo.

Datos de las partes y del inmueble que no pueden faltar

Un contrato de casa en Perú se cae por detalles: un DNI mal copiado o una dirección sin distrito te deja sin notificaciones válidas.

• Arrendador: nombres completos, DNI o CE, RUC si emite recibo, domicilio real y domicilio para notificaciones, estado civil y partida registral que acredita propiedad.
• Arrendatario: nombres completos, DNI o CE, domicilio y correo para avisos. Si hay cónyuge o conviviente que habitará la casa, identifícalo.
• Fiador solidario si se pacta: DNI, domicilio y alcance de la fianza (renta, servicios y daños).
• Inmueble: dirección exacta con jirón/calle, número, manzana/lote, urbanización, distrito, provincia y departamento; partida registral N.º, Oficina Registral (Lima, Arequipa, La Libertad, Cusco), área techada y sin techar, número de pisos y estacionamiento si aplica.
• Uso y límites: destino exclusivo a vivienda familiar, número máximo de ocupantes, prohibición de negocio o subarriendo sin autorización escrita, y de tenencia de animales si así se pacta.
• Estado y servicios: inventario de ambientes, acabados, artefactos y llaves; medidores de luz y agua con lectura inicial; quién contrata y paga cada servicio.
• Documentos anexos: copia de DNI de todos, copia literal o partida, HR/PU y fotos del estado. Todo anexado y numerado.

Cláusulas clave del contrato de casa: renta, plazo y servicios

Aquí es donde nace la mayoría de conflictos en casas de Lima o Arequipa: renta sin cuenta clara, plazo ambiguo y servicios sin responsable.

Elemento	Cómo se pacta en Perú	Detalle operativo en soles (PEN) y plazos
Renta mensual	Monto fijo en soles (PEN), pago por adelantado	Ej. 2.000 soles (PEN) cada día 3 de mes en cuenta BCP/Interbank del arrendador. Sin pago en efectivo sin recibo.
Plazo	Fecha exacta de inicio y fin	Ej. 12 meses del 01/04/2026 al 31/03/2027. Renovación solo por adenda firmada.
Mora y penalidad	Interés legal más penalidad diaria pactada	Penalidad ej. 20 soles (PEN) por día de atraso desde el día 4, sin perjuicio del interés legal que fija el BCRP.
Aviso y resolución	Requerimiento previo	Aviso por carta notarial con 15 días para cumplir antes de resolver, salvo causal de resolución automática pactada.
Servicios y arbitrios	Reparto claro	Inquilino: luz, agua, internet, cable y arbitrios municipales. Propietario: impuesto predial.
Garantía	Custodia y devolución	2 meses máximo usual (ej. 4.000 soles (PEN) si renta es 2.000). Se devuelve en 15 días tras entrega y verificación de pagos.
Mantenimiento	Quién repara qué	Inquilino: reparaciones menores por uso diario. Propietario: estructurales y vicios ocultos. Mejoras útiles solo con autorización escrita y sin reembolso salvo pacto.

Cómo se aplica la mora y el aviso de 15 días

Si pactas renta de 2.000 soles (PEN) y el inquilino paga el día 10 en vez del 3, adeuda 7 días de penalidad a 20 soles (PEN) = 140 soles (PEN) más el interés legal proporcional. Si deja de pagar un mes, le envías carta notarial al domicilio señalado en el contrato dándole 15 días para pagar. Vencido sin pago, el contrato se resuelve y puedes activar la cláusula de allanamiento. Para cierres temporales o parciales, el contrato alquiler temporal.docx y el contrato alquiler opcion compra.docx te sirven como base para redactar penalidades escalonadas y prórrogas.

Si se incumple el contrato: ruta para resolver y recuperar la casa en Perú

Cuando el inquilino no paga, subarrienda sin permiso o vence el plazo y no se va, no cambies la chapa ni cortes servicios: en Perú eso te expone a denuncia. Sigue la ruta legal en orden, que es más rápida si preparaste bien el contrato.

Ruta en 3 pasos, del más rápido al más largo

1. Conciliación extrajudicial

– Dónde: centro de conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia (MINJUSDH) en tu provincia (Lima, Arequipa, Trujillo, Cusco). – Para qué: intentar acuerdo de pago, entrega o cronograma. Si hay acuerdo, es acta con valor de título ejecutivo. – Plazo: la invitación se notifica en 2 a 5 días hábiles y la audiencia se fija en 7 a 10 días hábiles. Si no hay acuerdo, te queda el acta de no acuerdo para demandar. – Norma que lo regula: Ley de Conciliación y su reglamento, sin necesidad de citar artículo si no lo tienes a mano.

1. Procedimiento especial de desalojo con intervención notarial – Ley 30933

– Dónde: notaría de la provincia donde está la casa, si tu contrato tiene cláusula de allanamiento futuro expresa y está inscrito en el RAV con FUA. – Cómo: presentas solicitud notarial por vencimiento de plazo o por falta de pago. El notario notifica al inquilino para que acredite pago o vigencia. – Plazo clave: verificado el incumplimiento, el notario remite al juez para el lanzamiento. Es la vía más rápida cuando el contrato está bien hecho. – Si el inquilino demuestra pago o contrato vigente, el notario no deriva y te queda la vía judicial.

1. Vía judicial ante el Poder Judicial

– Dónde: Juzgado de Paz Letrado o Juzgado Civil, según cuantía y ubicación del predio, del Poder Judicial. – Cómo: demanda de desalojo por vencimiento o por falta de pago, con contrato con firmas legalizadas, cartas notariales y acta de conciliación. – Plazos: varían por carga procesal; la notificación y contestación corren en días hábiles y el lanzamiento lo ejecuta el juzgado con apoyo policial si el ocupante no se retira. – Para contratos sin FUA ni allanamiento, esta es la única vía.

Dónde acudir según tu caso

• Si tienes FUA inscrito y allanamiento: notaría + RAV del Ministerio de Vivienda por Ley 30933.
• Si no tienes FUA: centro de conciliación y luego Poder Judicial.
• Si hay deudas de servicios y daños: además del desalojo, puedes demandar cobro de soles (PEN) adeudados con recibos y fotos del acta de entrega.

Qué hacer y qué no hacer mientras dura el conflicto

• Sí notifica siempre al domicilio fijado en el contrato por carta notarial; si el inquilino se mudó sin avisar, esa dirección sigue siendo válida.
• Sí corta el cómputo de penalidades y guarda vouchers de la cuenta de abono pactada.
• No retengas bienes del inquilino ni cambies chapa; el lanzamiento solo lo ordena el juez, aunque venga derivado por notario.

Para redactar correctamente el allanamiento y evitar que el notario o el juez te observe el contrato, toma como referencia de cláusulas el contrato alquiler idealista clausula antimorosidad.docx y el contrato alquiler local.docx solo como modelo de redacción de penalidades y allanamiento, adaptando todo a la Ley 30933 y al Código Civil peruano.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué debe llevar un contrato de alquiler de casa sencillo en PDF para que sea válido?

Debe incluir: nombres, DNI y domicilio de arrendador y arrendatario; descripción catastral o partida registral del inmueble; renta mensual en soles y día de vencimiento; plazo de vigencia y condiciones de renovación; depósito de garantía (usualmente uno o dos meses de renta) y forma de devolución; reparto de arbitrios, agua y luz; y firmas de ambos con huella digital o legalización notarial. Guarda el PDF firmado por cada parte y, si el plazo supera un año, preséntalo en SUNARP para inscripción.

Fuentes

1. IdealistaModelos de contratos de alquiler 2026 – Idealistaconsultado el 05/09/2026
2. SlideshareContrato de arrendamiento primer piso | DOCX – Slideshareconsultado el 05/09/2026
3. CorporacionhiramservicioslegalesCONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN INMUEBLEconsultado el 05/09/2026
4. Edifica8 aspectos clave de un contrato de arrendamiento en Perúconsultado el 05/09/2026
5. MaquimasContrato de Alquiler: Estas son las 5 cosas que debes tener en cuentaconsultado el 05/09/2026