Escritura pública en Perú: requisitos, notario, plazos y costo actualizado

Datos comprobados en septiembre de 2026.

Qué es y para qué sirve el otorgamiento de escritura pública en Perú

Si ya firmaste una minuta de compraventa en Lima o en provincia y la otra parte no quiere ir al notario, el otorgamiento de escritura pública es la vía para exigir que ese acuerdo privado se convierta en instrumento público. No crea el contrato de nuevo, lo reviste de la forma que manda la ley o que ustedes pactaron, para que luego puedas inscribirlo en SUNARP y oponer tu derecho frente a terceros.

La escritura pública es todo instrumento matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por notario, que contiene uno o más actos jurídicos. Así lo define el Decreto Legislativo 1049, Decreto Legislativo del Notariado, en su artículo 51. Su estructura en tres partes —introducción, cuerpo y conclusión— está en el artículo 52: datos del notario y de los otorgantes, declaración de voluntad y lectura con firmas. Sin esa autorización notarial no hay escritura pública, aunque tengas minuta firmada por abogado.

Aquí entra el artículo 1412 del Código Civil: si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública u otra formalidad que no sea solemne bajo sanción de nulidad, las partes pueden compelerse recíprocamente a cumplirla. La demanda se tramita como proceso sumarísimo, salvo que el título tenga calidad de ejecución. Esa es la base para demandar cuando el vendedor se resiste.

La diferencia clave es entre forma ad probationem y forma solemne. En la primera, el contrato ya existe y es válido aunque no tenga escritura; la escritura solo sirve para probar mejor e inscribir. En la segunda, sin la forma solemne el acto es nulo. El otorgamiento solo procede en el primer caso.

El IX Pleno Casatorio Civil lo dejó claro como precedente vinculante: por medio de este proceso se pide mutar la forma de un negocio jurídico de escritura privada a escritura pública, porque así lo determina o permite la ley o porque así lo acordaron las partes, siempre que esa forma no constituya una forma solemne. Si el acto es manifiestamente nulo, el juez puede declararlo de oficio tras promover el contradictorio y declarar infundada la demanda de otorgamiento.

Para qué te sirve en la práctica

Te sirve para cerrar la cadena de seguridad jurídica. Con la escritura firmada puedes presentar el parte notarial a SUNARP, inscribir tu propiedad en la partida registral y evitar que un posterior comprador de buena fe te desplace. También te permite acreditar bancarización y pago de tributos ante cualquier entidad.

El otorgamiento no discute si vendiste o no, sino si esa venta ya válida debe formalizarse en escritura; si la forma exigida fuera solemne, no hay otorgamiento que valga y el acto es nulo.

Requisitos y documentos para otorgar escritura pública ante notario

Ante una notaría de Lima, Arequipa o Trujillo el trámite es nacional —Perú es Estado unitario—, lo que cambia por distrito son arbitrios, formatos HR y PU y tasas municipales. Lleva todo en original y copia; la notaría coteja y te observa si falta algo.

Checklist que te pedirá la notaría

• Documento de identidad vigente: DNI de todos los otorgantes. Si interviene persona jurídica, vigencia de poder de SUNARP no mayor a 30 días y DNI del representante. Extranjeros con carné de extranjería o pasaporte.
• Minuta autorizada por abogado colegiado: con firma y sello del letrado, incluyendo datos del inmueble, precio, forma de pago y cláusulas. Es el antecedente que el notario eleva a escritura.
• Partida registral o Copia Literal de SUNARP: para verificar titularidad y cargas. La obtiene la notaría vía servicio en línea, pero lleva el número de partida si lo tienes.
• HR y PU del año en curso y pago de arbitrios municipales: Hoja de Resumen y Predio Urbano emitidos por la municipalidad distrital donde está el predio, más recibos de pago de impuesto predial y arbitrios al día. En Lima los emite el SAT de Lima o tu municipalidad; en Arequipa y Trujillo, la municipalidad provincial o distrital correspondiente.
• Medios de pago bancarizados: voucher o constancia de depósito, transferencia interbancaria o cheque de gerencia por el precio, conforme a la Ley de Bancarización. Desde 3 UIT el pago debe ser bancarizado.
• Liquidación y constancia de Impuesto de Alcabala y de Impuesto a la Renta si corresponde: el notario exige acreditar pago o exoneración antes de autorizar. Alcabala se paga en la municipalidad provincial; renta, vía SUNAT.
• Certificado de parámetros si hay edificación o independización y partida de matrimonio si el bien es social: cuando el estado civil afecta la disposición.

Dónde se presenta cada documento

Todo se presenta en la misma notaría elegida por las partes. La notaría valida identidad con RENIEC mediante lector biométrico, consulta en línea la partida de SUNARP, verifica la minuta del abogado y revisa HR, PU y tributos municipales. Los vouchers bancarios se anexan al protocolo. Si el inmueble está en Cusco pero firmas en Lima, igual puedes otorgar en Lima; luego el parte se inscribe en la Zona Registral donde está el predio.

Qué verifica el notario y cuándo observa la minuta

• Identidad y capacidad de los otorgantes con verificación RENIEC y lectura biométrica; si hay poder, coteja vigencia y facultades en SUNARP.
• Tracto sucesivo y titularidad en SUNARP: que quien vende sea quien figura como propietario y que no haya duplicidad o gravamen no declarado.
• Pago de tributos y cargas: impuesto predial, arbitrios, alcabala y, cuando toca, renta; sin constancia no autoriza.
• Bancarización del precio: si el monto pactado alcanza o supera 3 UIT, exige medio de pago del sistema financiero; la UIT 2026 es 5.500 soles (PEN), por lo que 3 UIT son 16.500 soles.
• Legalidad y coherencia de la minuta: datos del predio, precio, forma de pago y firmas del abogado; observa si la minuta pretende formalizar un acto manifiestamente nulo o si falta requisito de ley.
• Asiento y archivo protocolar: incorporación al protocolo notarial, lectura y firmas conforme al Decreto Legislativo 1049.

Si te observan por bancarización, no es subsanable con una declaración jurada posterior: sin voucher bancario desde 16.500 soles en 2026 el notario no puede autorizar y SUNARP observará la inscripción.

Pasos y ruta del trámite: primero notarial y luego judicial si hay negativa

La ruta es escalonada. Primero intentas el otorgamiento voluntario ante notario; si la otra parte no acude o se niega a firmar, pasas al Poder Judicial por proceso sumarísimo para que el juez te sustituya en la firma.

Ruta notarial voluntaria

1. Acuerdas la minuta con abogado y reúnes documentos. El abogado redacta la minuta con precio, linderos, partida SUNARP y forma de pago bancarizada. Tú consigues HR, PU y recibos de arbitrios en tu municipalidad.
2. Eliges notaría y presentas el expediente. En Lima, Arequipa o Trujillo presentas DNI, minuta firmada, partida, HR, PU y vouchers. La notaría asigna kardex y programa fecha de lectura.
3. Calificación notarial. El notario verifica identidad por RENIEC, tracto sucesivo en SUNARP y tributos. Si todo está conforme, extiende la escritura en su protocolo según el Decreto Legislativo 1049.
4. Lectura y firma. Lees la escritura, firmas junto con la otra parte y el notario autoriza. Si falta una firma, queda pendiente hasta que ambas concurran.
5. Expedición del parte y pago de tributos. La notaría emite el parte notarial electrónico y liquida derechos notariales; tú pagas alcabala en la municipalidad provincial y SUNARP por inscripción.
6. Inscripción en SUNARP. El parte se presenta a la Zona Registral del predio. Con asiento inscrito, adquieres oponibilidad frente a terceros.

Ruta judicial si hay negativa a firmar

1. Requerimiento previo por carta notarial. No es requisito de procedibilidad, pero el juzgado valora la renuencia. Notificas a la otra parte para que acuda a la notaría en plazo breve.
2. Demanda de otorgamiento de escritura pública ante el Juzgado Civil del lugar del inmueble o del domicilio del demandado. Invocas el artículo 1412 del Código Civil y adjuntas contrato privado, minuta, partida, HR, PU y medios de pago bancarizados. Señalas que la forma no es solemne.
3. Calificación y admisión en vía sumarísima. El juez aplica el Código Procesal Civil, artículos 546 y siguientes. Si el título tuviera mérito ejecutivo, el trámite sería el del proceso ejecutivo, artículos 690 y siguientes, pero en compraventa común es sumarísimo.
4. Contradictorio y control de validez. El demandado contesta; el juez puede —tras promover contradictorio— declarar de oficio la nulidad manifiesta del negocio y declarar infundada la demanda, conforme al IX Pleno Casatorio Civil. Si no hay nulidad manifiesta, continúa.
5. Sentencia y sustitución de firma. Si ampara la demanda, el juez ordena que el demandado otorgue la escritura en plazo fijado; si no cumple, el juez firma en su rebeldía y ordena cursar partes a SUNARP.
6. Ejecución e inscripción. Con oficio judicial, SUNARP inscribe. Publicación y notificaciones se formalizan vía El Peruano cuando corresponde y el expediente se consulta en el sistema del Poder Judicial.

Dónde acudir según tu caso

• Para el otorgamiento voluntario: cualquier notaría del país, de preferencia cercana al predio para facilitar HR y PU.
• Para la demanda: Poder Judicial, Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de tu distrito judicial —Lima, Arequipa, La Libertad con sede en Trujillo, Cusco—. La competencia la fija el Código Procesal Civil.

Plazos clave y qué pasa si se incumplen

Qué plazos mirar con lupa

El debate está vivo. Una tesis —artículo 2001 inciso 1 del Código Civil— trata la pretensión como personal y la somete a prescripción de 10 años contados desde que puedes exigir la formalidad. Otra, recogida en la Casación 3333-2016 Ica, la considera emanación del derecho de propiedad y por tanto imprescriptible, pues la escritura solo da seguridad e inscripción al derecho ya adquirido. El IX Pleno no zanjó el plazo, así que debes accionar pronto y no confiarte en la imprescriptibilidad.

En vía sumarísima los tiempos son cortos y cada día cuenta en días hábiles. Si te declaran rebelde por no contestar, el juez puede sentenciar con lo actuado y sustituir tu firma.

Cuánto cuesta otorgar escritura pública en Perú en 2026

Los costos dependen del precio del inmueble, de la notaría y de la municipalidad provincial por alcabala. La UIT 2026 es 5.500 soles (PEN) según Decreto Supremo 301-2025-EF, y sirve para fijar umbrales como bancarización desde 16.500 soles y para algunos derechos. La remuneración mínima vital en 2026 es 1.130 soles (PEN) y no influye directamente aquí, pero sí en honorarios de referencia.

En soles, el gasto tiene cuatro bloques: notaría, SUNARP, tributos y abogado. Pide cotización cerrada por escrito en la notaría de Lima, Arequipa o Trujillo antes de firmar minuta, porque cada notaría fija su tarifa según complejidad y número de comparecientes.

Si el vendedor es persona natural que no es habitual, el Impuesto a la Renta de segunda categoría es 5 % sobre la ganancia de capital y lo declara el vendedor vía SUNAT; no es costo del comprador pero el notario verifica su regularización cuando corresponde. Confirma siempre la liquidación exacta en tu municipalidad y en SUNARP de tu Zona Registral.

Ejemplo real de costo para compraventa de inmueble en Lima

Caso: departamento en Surco por 280.000 soles (PEN)

María compra a Jorge un departamento en Santiago de Surco, Lima, por 280.000 soles (PEN). Pactan elevar la minuta a escritura pública en notaría de Lima y bancarizan el precio con transferencia interbancaria.

Paso 1: Alcabala. Base = precio menos 10 UIT inafectas. 10 UIT 2026 = 55.000 soles. Base = 280.000 – 55.000 = 225.000 soles. Alcabala = 3 % de 225.000 = 6.750 soles. Paga María en la Municipalidad Metropolitana de Lima antes de que el notario autorice.

Paso 2: Notaría y registro. Notaría cobra 650 soles por escritura de cuantía media y parte electrónico. SUNARP cobra 180 soles por calificación e inscripción del traslado de dominio. Copias y HR/PU suman 120 soles.

Paso 3: Abogado. Minuta y estudio de partida: 800 soles.

Total comprador: 6.750 + 650 + 180 + 120 + 800 = 8.500 soles. A eso se suma el precio de 280.000 soles pagado por transferencia bancarizada. Si Jorge tuviera ganancia gravada, su Renta 5 % se calcularía aparte sobre la utilidad y no integra este total del comprador.

Fórmula que debes recordar para tu caso: Alcabala = 0,03 x (Precio – 55.000) siempre que el precio supere 55.000 soles en 2026; si el precio es menor o igual a 55.000, no pagas alcabala. Con precios desde 16.500 soles, exige y guarda el voucher bancario: sin él la notaría en Lima, Arequipa o Trujillo te observará el expediente y SUNARP no inscribirá.

Preguntas frecuentes