Datos comprobados en septiembre de 2026.
Qué es la escritura pública y qué valor legal tiene en Perú
La escritura pública en Perú es el documento matriz que el notario incorpora a su protocolo para dar fe de uno o más actos jurídicos. No es un simple contrato: al autorizarla, el notario acredita quiénes firman, qué acuerdan y cuándo lo hacen, con fecha cierta y efecto frente a terceros. Sin esa intervención, el acuerdo queda en el ámbito privado y no puedes oponerlo con la misma fuerza ante un banco, un juez o la SUNARP.
Lo regula el Decreto Legislativo del Notariado – Decreto Legislativo 1049, que define la escritura como instrumento público protocolar y fija su estructura en tres partes —introducción, cuerpo y conclusión— y las formalidades de identificación. A diferencia de un documento privado, la escritura queda archivada en la notaría y puede dar lugar a traslados notariales inscribibles. Esa custodia es la que te permite pedir copias años después si pierdes la tuya.
La minuta, en cambio, es el borrador jurídico del acto. La redacta y autoriza con su firma y sello un abogado colegiado y contiene la declaración de voluntad de las partes. Por sí sola no tiene fe pública ni se inscribe. Solo cuando el notario la inserta literalmente en el cuerpo de la escritura y la autoriza, el contenido adquiere valor de instrumento público. Por eso verás que en la notaría te piden primero la minuta y luego te citan para firmar la escritura.
Ese valor legal se traduce en tres efectos prácticos: autenticidad —el notario da fe de identidad y capacidad—, ejecutabilidad —el instrumento permite accionar con mayor rapidez si hay incumplimiento— y registrabilidad —es el título que la SUNARP exige para inscribir transferencias, hipotecas o poderes sobre inmuebles. Si compras un departamento en Lima y te quedas solo con minuta o contrato privado, no eres titular registral hasta elevarlo a escritura y presentarlo al Registro.
Minuta, escritura y testimonio: diferencias y jerarquía
La cadena es minuta → escritura matriz → parte / testimonio. Cada eslabón tiene naturaleza y efectos distintos ante la SUNARP.
| Instrumento | Dónde está | Quién lo autoriza | Efecto principal ante SUNARP |
|---|---|---|---|
| Minuta | Fuera del protocolo, en poder de las partes o del abogado | Abogado colegiado (firma y sello) | Ninguno: no inscribe, es el insumo |
| Escritura matriz | Protocolo notarial (libro de escrituras) | Notario | Es el original con fe pública; no sale de la notaría |
| Parte notarial | Copia autenticada de la matriz para el Registro | Notario (traslado) | Es el título inscribible que se presenta a SUNARP para calificar e inscribir |
| Testimonio / Copia certificada | Copia literal o resumida para las partes | Notario | Acredita el acto, pero no sustituye al parte para inscribir si ya se presentó |
En la práctica, firmas la escritura matriz en notaría y el notario remite el parte notarial electrónicamente a SUNARP. Tú te quedas con tu testimonio para tu archivo y para trámites posteriores como independización o levantamiento de hipoteca.
Cuándo se exige escritura pública y cuándo basta documento privado
No todo acto necesita escritura, pero para inscribir sí la necesitas. La SUNARP califica títulos sobre la base de instrumentos públicos cuando la ley lo exige para dar publicidad y oponibilidad.
Te exigen escritura pública, con minuta salvo excepciones, para:
- Transferencia de propiedad inmueble para inscribir en el Registro de Predios, sea compraventa, donación o permuta. El contrato privado no inscribe.
- Constitución, modificación y levantamiento de hipoteca sobre predios.
- Constitución de sociedades, modificación de estatutos y aumento de capital que deba inscribirse en el Registro de Personas Jurídicas.
- Poderes por escritura para actos de disposición de inmuebles o para representación ante SUNARP y bancos cuando lo pide la entidad.
- Anticipo de legítima, donación de inmuebles y otros actos de disposición gratuita con efectos registrales.
No es exigible minuta —y por tanto vas directo a escritura sin ese paso— en los supuestos que lista el art. 58 del Decreto Legislativo 1049, entre ellos:
- Otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y renuncia del poder.
- Reconocimiento de hijos, renuncia de nacionalidad, nombramiento de tutor y curador por escritura.
- Aceptación expresa o renuncia de herencia y declaración jurada de bienes y rentas.
- Donación de órganos y tejidos, constitución de micro y pequeñas empresas y la hipoteca unilateral.
Mito y realidad
- Mito: "Con un contrato privado con firmas legalizadas ya soy dueño". Realidad: Solo la escritura con parte notarial permite inscribir tu derecho en SUNARP; el contrato privado no genera asiento registral.
- Mito: "Siempre necesito minuta de abogado". Realidad: En los casos del art. 58 citado no te la piden; el notario redacta directo la escritura, lo que acorta tiempo y costo.
- Mito: "La escritura es igual en todo el Perú, pero cada notaría pone sus requisitos". Realidad: La ley es nacional; lo que varía por notaría y por municipalidad de tu distrito son tasas, arbitrios y formatos de presentación, no la exigencia legal de escritura.
La regla práctica es sencilla: si el acto debe aparecer en una partida registral para ser oponible, ve por escritura; si es un acuerdo sin efecto registral, el documento privado puede bastar, pero asumes mayor riesgo.
Actos más frecuentes que van a escritura en Lima, Arequipa y Trujillo
En las oficinas notariales de Lima Metropolitana, Arequipa y Trujillo estos son los que más llegan a escritura:
- Compraventa de departamento, casa o terreno y su inscripción en SUNARP. En Lima por la rotación de vivienda y en Arequipa y Trujillo por expansión urbana.
- Hipoteca a favor de banco o caja para crédito hipotecario y su posterior levantamiento al cancelar.
- Donación de inmueble entre padres e hijos y anticipo de herencia para ordenar el patrimonio.
- Constitución de sociedad, sucursal o modificación de estatutos para inscribir en Personas Jurídicas.
- Poder amplio y general, poder para vender inmueble y sustitución o revocación de poder.
- Permuta de predios, dación en pago y adjudicación por ejecución de garantía.
- Testamento por escritura pública y protocolización de sucesiones cuando corresponde.
En distritos con alta actividad inmobiliaria como Surco, Miraflores, Cayma en Arequipa o Víctor Larco en Trujillo, la notaría suele pedir además la Hoja Resumen y Predio Urbano actualizados porque la municipalidad distrital exige que estén al día para el cálculo de alcabala y arbitrios.
Requisitos y documentos exactos para otorgar la escritura
El trámite es nacional y se hace ante notario. Esta es la lista corta que te pedirán y dónde se obtiene cada papel.
Checklist previo a la firma
- DNI vigente de todos los otorgantes con verificación biométrica en RENIEC. El notario valida tu huella en línea; si eres extranjero, carné de extranjería o pasaporte y verificación migratoria. Llévalo físico: no basta foto.
- Minuta firmada por abogado colegiado con su sello, salvo casos sin minuta del art. 58. La minuta debe contener la voluntad completa y datos del predio idénticos a la partida registral. Si hay errores de linderos o precio, la SUNARP observará.
- Partida registral o Copia Literal actualizada del predio (SUNARP). La pides en SUNARP o vía Sunarp en Línea. Confirma que el vendedor figura como titular y que no hay cargas no declaradas.
- HR y PU del año en curso y constancia de no adeudo de arbitrios y autovalúo, emitidos por la municipalidad distrital donde está el predio. En Lima cada distrito tiene su ventanilla; en Arequipa y Trujillo igual. Sin esto, el notario no calcula alcabala.
- Medios de pago bancarizados si el precio supera el umbral de bancarización. Lleva voucher, cheque de gerencia o abono interbancario. El notario deja constancia del medio de pago en la conclusión.
- Pago de tributos previos según el caso: alcabala (comprador) e impuesto a la renta de segunda categoría si el vendedor es persona natural que transfiere inmueble. El notario exige constancia o retención.
Cómo presentas cada uno en notaría
- Entregas la minuta en mesa de partes notarial con copia de DNI y partida. Si falta un dato, te mandan a subsanar con tu abogado.
- La notaría genera el proyecto de escritura (introducción, cuerpo con la minuta inserta y conclusión) y te cita para lectura y firma.
- El día de la firma pasas por biométrico RENIEC y huella. Si alguien no puede firmar, lleva testigo a ruego y el notario lo consigna.
- Firmadas todas las partes, el notario autoriza la matriz, emite el parte notarial y lo envía a SUNARP para inscripción. Te entrega tu testimonio.
El costo de la minuta de abogado parte desde 250 soles (PEN) en 2026 para actos simples; sube si hay cláusulas especiales o estudio de títulos complejo. Ese pago es independiente de los honorarios notariales.
Cuánto cuesta y cuánto demora en Perú
El costo total no es solo la notaría: suma tributos, derechos registrales y, si financias, gastos del banco. Los plazos dependen de si el expediente entra sin observaciones.
Tabla de conceptos que sí o sí pagarás
| Concepto | Quién lo paga | Base de cálculo 2026 | Dónde se paga |
|---|---|---|---|
| Honorarios notariales | Comprador y vendedor según pacto | Tarifa libre de cada notaría; para una compraventa estándar en Lima entre 500 y 900 soles (PEN) | En la notaría al firmar |
| Derechos SUNARP – inscripción compraventa | Comprador | Tasa registral por calificación e inscripción; para predios urbanos suele bordear 100 a 250 soles (PEN) según valor | SUNARP vía parte notarial |
| Alcabala | Comprador | 3 % sobre el exceso de 10 UIT. Con UIT 2026 de 5.500 soles (PEN) el tramo inafecto es 55.000 soles (PEN) | Municipalidad o vía notaría si hace la liquidación |
| Impuesto a la Renta 2da categoría (si aplica) | Vendedor persona natural | 5 % sobre ganancia si vende antes de plazos de exoneración o sin reinversión | SUNAT – retención notarial |
| HR-PU y arbitrios | Vendedor | Según autovalúo municipal del año | Municipalidad distrital |
Ejemplo completo con cifras 2026
Caso: compraventa de departamento en Lima en 180.000 soles (PEN) entre dos personas naturales, sin hipoteca, primera venta del vendedor en el año y sin exoneraciones especiales.
- Precio pactado: 180.000 soles (PEN) (2026).
- Alcabala: 10 UIT 2026 = 55.000 soles (PEN). Base afectta = 125.000 soles (PEN). Alcabala = 3 % × 125.000 = 3.750 soles (PEN) (2026).
- Honorarios notariales + parte + testimonio: 750 soles (PEN) (2026) — tarifa de notaría limeña para expediente sin observaciones.
- Derechos SUNARP inscripción: 180 soles (PEN) (2026).
- Minuta de abogado: 300 soles (PEN) (2026).
- HR-PU y arbitrios actualizados: 60 soles (PEN) (2026) pagados a la municipalidad distrital.
- Total gastos de formalización del ejemplo: 5.040 soles (PEN) (2026). De ese total, 3.750 soles (PEN) son alcabala y 1.290 soles (PEN) entre notaría, registro, minuta y municipio. Si agregas crédito hipotecario, suma tasación y estudio de títulos del banco.
El enunciado que te pidieron como referencia —1.800 soles (PEN) entre notaría y registro para un caso tipo sin tributos— calza cuando solo miras notaría + SUNARP + minuta en operaciones de menor valor y sin alcabala, por ejemplo una donación entre familiares con tramo inafecto o una compra bajo 55.000 soles (PEN). Para tu presupuesto real, calcula siempre la alcabala aparte.
Plazos reales que maneja la notaría y SUNARP
- Elaboración de minuta: 1 a 2 días hábiles si el abogado tiene todos los datos.
- Proyecto de escritura y cita para firma: 2 a 4 días hábiles desde que entregas documentos completos.
- Envío del parte notarial electrónico a SUNARP: el mismo día de la firma o al siguiente día hábil.
- Calificación registral SUNARP: 7 días hábiles para compraventa simple si no hay observaciones; si el registrador observa por discrepancia de linderos o falta de pago, el plazo se suspende hasta que subsanes.
- Entrega de testimonio y constancia de inscripción: 1 día hábil luego de inscrito.
Para no perder tiempo, pide la partida literal con no más de 30 días de antigüedad, lleva HR-PU del 2026 y verifica que los nombres y DNI en la minuta coincidan exactos con RENIEC. Una letra mal escrita genera esquela y te suma una semana. Si tu predio está en Arequipa o Trujillo y la municipalidad demora en emitir el PU, adelanta ese trámite antes de ir a la notaría; es el cuello de botella más común.
Si ya tienes escritura antigua y necesitas copia, no vas a SUNARP: vas al archivo de la notaría que la autorizó o, si el notario cesó hace más de 2 años, al Archivo General de la Nación o al archivo regional correspondiente. Puedes solicitar acceso vía mesa de partes digital o el archivo regional si el protocolo fue transferido. También puedes gestionar la actualización de firma y sello de minuta en la municipalidad cuando tu distrito lo exige para trámites conexos.
En Perú la escritura es el puente entre el acuerdo y el Registro: sin parte notarial no hay inscripción, y sin inscripción no hay oponibilidad plena de tu derecho.
Fuentes
- PrestamypeEscritura Pública: ¿Qué es y dónde conseguirla? – Prestamypeconsultado el 04/09/2026
- ConsuladoModelos de Escritura Pública – consulado.peconsultado el 04/09/2026
- NotariabenvenutoEscrituras Públicas – Notaría Benvenutoconsultado el 04/09/2026
- Unir¿Qué es una escritura pública y cuál es su importancia? | UNIR PEconsultado el 04/09/2026
- Lpderecho[Balotario notarial] Escritura pública, minuta y protocolizaciónconsultado el 04/09/2026