Contrato de compraventa de terreno en Perú: modelo, requisitos y pasos para inscribir en SUNARP

Qué es el contrato de compraventa de terreno y qué exige el Código Civil en Perú

El contrato de compraventa de terreno en Perú es el acuerdo por el que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un lote al comprador y este a pagar el precio en dinero. Te sirve para pasar de un trato de palabra a un título oponible a terceros, sobre todo cuando el terreno aún no tiene edificación.

La figura base está en el contrato compraventa articulo 1529 codigo civil, que define esa obligación recíproca de transferir el bien contra el pago del precio. Para que exista acuerdo no basta la intención: el Código Civil exige consenso y conformidad total sobre los elementos esenciales, y permite que las partes fijen libremente el contenido siempre que no choque con la ley.

Terreno urbano, terreno rústico y habilitación urbana

No es lo mismo comprar un lote urbano que uno rústico, y esto cambia papeles y riesgos en Lima, Arequipa, Trujillo o Cusco:

• Terreno urbano: está dentro del área urbana, con zonificación y parámetros definidos por la municipalidad distrital. Ya cuenta con habilitación urbana o está apto para ella, con vías, trazado y factibilidad de servicios.
• Terreno rústico: está fuera del área urbana o sin habilitación urbana aprobada. Para lotizar, independizar o construir necesitas el procedimiento de habilitación urbana ante la municipalidad provincial o distrital que corresponda. Sin ese paso, no podrás inscribir lotes independientes en SUNARP.
• Habilitación urbana: es el proceso que convierte un predio rústico en urbano, con aprobación de estudios, aportes y obras. Si compras rústico pensando en subdividir, verifica si la zonificación lo permite y qué exige el certificado de parámetros.

En la práctica, pide siempre la partida registral y el certificado de zonificación y parámetros en la municipalidad. Un terreno puede estar inscrito y aun así no ser edificable para lo que tienes en mente.

Un contrato de compraventa solo nace cuando hay acuerdo total sobre bien y precio; el resto son cláusulas que ordenan ese acuerdo y permiten inscribirlo.

Requisitos de validez y cláusulas que no pueden faltar en el contrato

Para que tu contrato de compraventa de terreno en Perú sea válido y no te lo observen en notaría o en SUNARP, el consentimiento debe ser libre, los firmantes capaces y el objeto lícito y determinado. Si falta consentimiento —por ejemplo, firma un solo cónyuge cuando el bien es de la sociedad conyugal sin poder del otro— el acto puede ser declarado nulo y no podrás inscribir.

Checklist de cláusulas esenciales

Usa esta lista como control antes de firmar la minuta. Cada punto debe aparecer con datos exactos, sin abreviaturas:

• Partes: nombres completos, DNI, estado civil, domicilio y RUC si interviene persona jurídica. Si uno es casado y el terreno es social, intervienen ambos o hay poder inscrito del cónyuge que no firma.
• Objeto e identificación del predio: dirección, distrito, provincia y departamento, área en m2, medidas perimétricas y linderos por cada lado, número de partida registral de SUNARP y antecedentes registrales.
• Precio y forma de pago: monto total en soles (PEN), moneda, si hay adelanto, cuotas, fecha y medio de pago bancarizado. Indica si el precio es al contado o con reserva de dominio hasta la cancelación.
• Plazo y entrega: fecha de entrega física, entrega de llaves si aplica y acta de entrega. Define penalidad por mora, por ejemplo 0,5% del precio por día de retraso con tope de 10%.
• Cargas y gravámenes: declaración expresa de que el terreno está libre de hipoteca, embargo o anotación, o detalle de las cargas existentes y quién las levanta y cuándo.
• Saneamiento y evicción: obligación del vendedor de sanear el bien y responder si un tercero reclama mejor derecho.
• Tributos y gastos: quién paga alcabala, impuesto a la renta, arbitrios, impuesto predial, y gastos notariales y registrales. Por regla comercial en Perú los gastos notariales y registrales los asume el comprador, salvo pacto distinto.
• Declaraciones municipales: HR y PU al día, zonificación y parámetros, y que el predio no tiene deuda de arbitrios.
• Jurisdicción y domicilio: jueces de la ciudad donde está el terreno para cualquier controversia.

Ejemplo con cifras en soles

Carlos vende a Lucía un lote de 120 m2 en Carabayllo, Lima, inscrito en SUNARP, por 95.000 soles (PEN) al contado. Pactan adelanto de 15.000 soles (PEN) a la firma de la minuta y saldo de 80.000 soles (PEN) a la escritura pública. Incluyen penalidad de 0,5% del precio por cada día de atraso en la entrega —475 soles (PEN) por día— con tope de 9.500 soles (PEN). Si Lucía no paga el saldo en la fecha, Carlos puede resolver y retener el adelanto como penalidad, y viceversa.

Nota de cuidado sobre nulidad

Revisa el estado civil en RENIEC y la titularidad en SUNARP el mismo día de la firma. Si el vendedor figura como casado y el terreno es social, exige la intervención de ambos cónyuges. Un poder vencido o no inscrito no sirve para transferir inmuebles.

Modelo base de contrato: estructura y anexos

Un modelo útil en Perú sigue este orden y te deja listo para la minuta que firmará el abogado:

1. Encabezado y comparecencia: lugar, fecha, datos completos de vendedor y comprador, y de sus cónyuges si corresponde.
2. Antecedentes: cómo adquirió el vendedor, partida registral y área registral.
3. Descripción del predio: ubicación exacta, linderos, área, partida y si es urbano o rústico con o sin habilitación urbana.
4. Precio, forma y medio de pago: monto en soles (PEN), cronograma y constancias bancarias.
5. Cargas, tributos y declaraciones: estado de predial y arbitrios, zonificación, y que no hay procesos judiciales sobre el predio.
6. Entrega, saneamiento y penalidades: plazo, acta y penalidad porcentual.
7. Gastos y tributos de la transferencia: alcabala, renta, derechos notariales y registrales.
8. Firmas y huella: firma de partes y autorización de abogado colegiado.

Anexos que adjuntas a la minuta, en copia simple salvo que la notaría pida original:

• Copia de DNI de todos los intervinientes.
• Copia literal o partida registral actualizada.
• HR y PU del año en curso y comprobantes de pago de impuesto predial y arbitrios.
• Certificado de zonificación y parámetros vigente emitido por la municipalidad distrital.
• Plano perimétrico y memoria descriptiva si hubo subdivisión o independización.
• Voucher o constancia del medio de pago del precio.

Documentos exactos para vender y comprar un terreno en Perú

Sin papeles al día la notaría no eleva a escritura y SUNARP observa el título. En Perú cada documento tiene un emisor y una ventanilla clara.

Tabla de documentos, quién lo aporta y dónde se presenta

Documento	Quién lo aporta	Dónde se obtiene / presenta
DNI vigente de vendedor y comprador (y cónyuges)	Cada parte	RENIEC / se presenta en notaría y SUNARP
Partida registral / copia literal del predio	Vendedor	Oficina de SUNARP de la zona registral del terreno; vigencia útil 30 días para notaría
Certificado Registral Inmobiliario (CRI)	Vendedor	SUNARP; acredita titular y cargas a la fecha
HR y PU del año en curso	Vendedor	Municipalidad distrital donde está el terreno; se presenta en notaría
Comprobantes de pago de impuesto predial y arbitrios al día	Vendedor	SAT de Lima o rentas de la municipalidad distrital; se presenta en notaría
Certificado de zonificación y parámetros	Vendedor	Gerencia de Desarrollo Urbano de la municipalidad distrital
Plano perimétrico y memoria si hay independización	Vendedor	Elaborado por verificador catastral / visado municipal si corresponde
Minuta firmada por abogado colegiado	Ambas partes	Estudio de abogado; se presenta en notaría para elevar a escritura
Medio de pago bancarizado del precio	Comprador	Banco; constancia se adjunta a la escritura

Qué revisar en cada papel

• Partida registral: que el vendedor figure como titular, que el área coincida con la realidad y que no haya hipoteca, embargo o bloqueo registral. Si hay carga, que el contrato diga quién y cuándo la levanta.
• HR y PU: el HR describe características del predio y el PU liquida el autovalúo. Pide los del año en curso y los pagos del impuesto predial y arbitrios sin deuda.
• Zonificación y parámetros: confirma uso compatible —por ejemplo, RDM, comercio o agrícola— altura, retiro y si exige habilitación urbana.
• Vigencia: las notarías en Lima y provincias suelen pedir partida o CRI con no más de 30 días de antigüedad para calificar. Si tu partida tiene 45 días, saca una nueva en SUNARP antes de ir a la notaría.

Dato operativo: si el terreno está en un distrito de Lima Metropolitana, el impuesto predial y arbitrios se consultan y pagan en el portal de SUNAFIL no; en Lima es el SAT de Lima, en provincias es la municipalidad distrital o el SAT provincial si existe. Confirma en la comuna del predio dónde se liquida cada tributo municipal.

Pasos para elevar a escritura pública e inscribir la transferencia en SUNARP

La transferencia de un terreno en Perú se vuelve plenamente oponible a terceros cuando se inscribe en SUNARP. El camino es estándar en todo el país; lo que cambia por distrito son las tasas municipales y los requisitos de ventanilla.

1. Minuta firmada por abogado. Redacta la minuta con todas las cláusulas del checklist y anexos. La firma un abogado colegiado hábil con su sello y colegiatura. Sin esa autorización la notaría no la recibe.
2. Búsqueda registral y bloqueo opcional. Pide en SUNARP la búsqueda de titular y cargas y, si vas a pagar en días, solicita el bloqueo registral temporal para reservar la partida mientras firmas. El bloqueo lo pide la notaría.
3. Escritura pública en notaría. Llevan la minuta, DNI, partida vigente, HR, PU y pagos de predial y arbitrios, y certificado de parámetros. La notaría verifica identidad con RENIEC, verifica el medio de pago bancarizado y eleva a escritura pública. Revisa que el precio en soles (PEN) y la forma de pago queden tal cual lo pactado.
4. Pago del impuesto de alcabala. Lo paga el comprador dentro del plazo que fija la municipalidad distrital o el SAT correspondiente, generalmente hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Presenta copia de la escritura o minuta y el autovalúo. Si no pagas a tiempo, se generan intereses y la notaría puede retener el parte.
5. Presentación del parte notarial a SUNARP. La notaría remite el parte electrónico o físico a la Oficina Registral de la zona donde está el predio. SUNARP califica el título, verifica tracto sucesivo y asientos, y si todo está conforme inscribe el cambio de titular. El plazo de calificación es de 7 días hábiles para este tipo de acto, sin contar subsanaciones.
6. Recojo de asiento y nueva partida. Verificada la inscripción, descarga la nueva copia literal donde ya figura el comprador como propietario. Con esa partida actualizada puedes tramitar servicios, licencias o una futura venta.

Dónde acudir en cada paso

• Abogado: estudio privado para la minuta; no hay formato único nacional, pero la estructura anterior es la que piden notarías y SUNARP.
• Notaría: cualquier notaría del país puede elevar la escritura, aunque conviene una cercana al predio para coordinar pagos municipales.
• Municipalidad / SAT: rentas de la municipalidad distrital del terreno para predial, arbitrios y alcabala; en Lima Metropolitana el SAT de Lima centraliza varios pagos.
• SUNARP: Oficina Registral de la zona registral —por ejemplo, Zona Registral IX para Lima— para bloqueo, presentación y calificación.

Evita firmar minuta sin haber visto la partida el mismo día y sin HR y PU del año. Esa triple verificación te ahorra la observación más frecuente en SUNARP: titular distinto o deuda municipal.

Costos, impuestos y plazos que debes calcular antes de firmar

Antes de cerrar precio, calcula tributos y derechos con números reales. Todos los montos van en soles (PEN) y, cuando la norma usa UIT, convierte con la UIT vigente.

Concepto	Quién paga	Cómo se calcula	Ventanilla y plazo
Impuesto de alcabala	Comprador	3% del exceso sobre 10 UIT del valor de transferencia (el mayor entre precio pactado y autovalúo). Con UIT 2026 de 5.500 soles (PEN), 10 UIT son 55.000 soles (PEN). Fórmula: (Valor – 55.000) x 3% si el valor supera 55.000; si no supera, no hay alcabala salvo excepciones de primera venta.	SAT / municipalidad distrital; hasta el último día hábil del mes siguiente a la firma
Impuesto a la renta de segunda categoría	Vendedor (persona natural sin negocio)	Sobre la ganancia: precio de venta menos costo computable actualizado. Si no hay ganancia, no hay impuesto; hay supuestos de exoneración por casa única en casos puntuales que califica SUNAT.	SUNAT; se declara y paga antes o al inscribir, según cronograma
Derechos notariales	Comprador (salvo pacto)	Según notaría y valor; pide cotización con minuta y anexos.	Notaría; al firmar escritura
Derechos registrales SUNARP	Comprador (salvo pacto)	Tasa registral fijada por SUNARP según valor y actos; se liquida al presentar el parte.	SUNARP; calificación en 7 días hábiles
Predial y arbitrios	Vendedor hasta la fecha de transferencia	Autovalúo anual y arbitrios mensuales fijados por la municipalidad.	Municipalidad distrital; al día para escriturar

Ejemplo de alcabala con UIT 2026

Terreno en Trujillo, La Libertad, vendido en 120.000 soles (PEN). UIT 2026 es 5.500 soles (PEN), así que 10 UIT = 55.000 soles (PEN). Base afecte: 120.000 – 55.000 = 65.000 soles (PEN). Alcabala 2026: 65.000 x 3% = 1.950 soles (PEN) a cargo del comprador. Si el mismo terreno se vendiera en 50.000 soles (PEN), no supera las 10 UIT y no paga alcabala.

Para el impuesto a la renta del vendedor, la lógica es distinta: si compró en 80.000 soles (PEN) y vende en 120.000 soles (PEN), la ganancia de 40.000 soles (PEN) es la base. La tasa y exoneraciones dependen de si es persona natural, habitualidad y destino del inmueble; confírmalo en SUNAT con tu caso concreto antes de firmar.

En plazos, cuenta con 1 a 3 días hábiles para minuta y notaría si llevas todo al día, el pago de alcabala dentro del mes siguiente y 7 días hábiles de calificación en SUNARP desde que el parte ingresa sin observaciones. Una observación por linderos o por HR desactualizado pausa el conteo hasta que subsanes.

Datos comprobados en septiembre de 2026. Para financiamientos colectivos puedes revisar alternativas en casa adquisicion, el simulador y el centro de ayuda; si tu caso involucra consumo inmobiliario mira también la nota oficial sobre conoce los derechos y proteccion del cliente al comprar sus departamentos y puntos de atención en puntos de venta.

Preguntas frecuentes

1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de terreno en Word para llenar?

Puedes descargar una plantilla gratuita en la sección de formularios del portal de SUNARP o en la web del Ministerio de Justicia. El archivo viene en .docx con las cláusulas obligatorias (identificación de partes, descripción del predio, precio, forma de pago y firma de testigos) y campos editables para que completes los datos de tu operación.

2. ¿Cómo es un modelo de compraventa de terreno simple y qué debe llevar?

Un contrato simple identifica a comprador y vendedor con DNI, describe el terreno (ubicación, área, partida registral), fija el precio en soles y la forma de pago, declara que está libre de gravámenes y lleva la firma de dos testigos con DNI. Si el valor supera 5 UIT (23.000 soles en 2026), la escritura pública es obligatoria.

3. ¿Qué cláusulas no pueden faltar en un modelo de contrato de compraventa en Perú?

Deben constar la calificación de las partes, la descripción catastral y registral del predio, el precio en soles y su forma de pago, la declaración de saneamiento físico-legal, la entrega del inmueble y la distribución de gastos (alcabala, notario, registro). Sin estos extremos, SUNARP observará el título.

4. ¿Sirve un contrato privado de compraventa de terreno en Word para inscribir en SUNARP?

El documento privado solo es título inscribible si el precio no pasa de 5 UIT (23.000 soles en 2026) y las firmas están legalizadas notarialmente; de lo contrario, exige escritura pública. El Word es útil para redactar el borrador, pero la versión final debe firmarse ante notario o con firmas legalizadas según el caso.

5. ¿Puedo presentar en SUNARP un contrato privado de compraventa de terreno en PDF?

SUNARP no recibe PDFs simples; el título debe ser escritura pública o, si el precio ≤ 5 UIT, contrato privado con firmas legalizadas por notario y presentado en original o copia fedateada. El PDF sirve solo para revisión previa; la inscripción requiere el papel firmado y legalizado según la norma registral.

Fuentes

1. ConceptosjuridicosContrato de Compraventa en Perú – Conceptos Jurídicosconsultado el 05/09/2026
2. Properati¿Qué necesitas para firmar un contrato de compraventa en Perú?consultado el 05/09/2026
3. PanderoDiferencias entre contrato de compraventa de terreno y de inmuebleconsultado el 05/09/2026