Derechos del arrendatario en Perú: qué dice la ley, plazos y cómo defenderte

Alquilas un cuarto, un departamento o una casa en Lima, Arequipa o Trujillo y te preguntas hasta dónde te protege la ley. En Perú el arrendatario no está desamparado: puedes usar la vivienda, exigir que se mantenga habitable y no te pueden sacar sin un procedimiento legal, aunque también tienes obligaciones claras que cumplir.

Datos comprobados en septiembre de 2026.

Qué es ser arrendatario en Perú y dónde está regulado

Quién es el arrendatario

El arrendatario es quien recibe un bien —normalmente un inmueble— para usarlo por un tiempo y paga una renta al arrendador. No necesitas ser propietario ni tener RUC; puede ser una persona natural con DNI o una empresa.

En la práctica limeña eso incluye desde quien alquila una habitación en San Juan de Lurigancho hasta una familia que arrienda un departamento en Miraflores. Lo que te convierte en arrendatario no es el título de propiedad, es el contrato y el pago.

Qué normas te protegen

La relación de alquiler en Perú está regulada, con carácter nacional porque el Estado es unitario, por el Decreto Legislativo 295 que aprueba el Código Civil, artículos 1666 al 1712, y por leyes especiales. Las dos más citadas en vivienda son la Ley 30201 que crea el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda y la Ley 30933 que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial.

Si tu contrato tiene cláusula de allanamiento a futuro y está legalizado ante notario o juez de paz, el desalojo puede tramitarse por la vía notarial de la Ley 30933, mucho más rápida que el juicio tradicional ante los Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial. Si no la tiene, se va por la vía judicial. Las normas son las mismas en Piura, Cusco o Iquitos; lo que cambia por distrito son arbitrios, tasas notariales y trámites municipales.

Ser arrendatario te da derecho a usar y disfrutar el bien según lo pactado, pero también te obliga a cuidarlo, pagar a tiempo y devolverlo como lo recibiste, salvo el desgaste normal.

Tus derechos como arrendatario que sí puedes exigir

Uso, privacidad y habitabilidad

• Uso y disfrute pacífico: puedes habitar el inmueble durante todo el plazo pactado y destinarlo al uso acordado —vivienda, por ejemplo— sin interferencias del arrendador.
• Privacidad e inviolabilidad de domicilio: el propietario no puede entrar sin tu consentimiento, salvo emergencia o causa justificada y con aviso previo. El Código Civil fija que debe avisarte con 7 días de anticipación para inspeccionar por motivo justificado.
• Vivienda digna y habitable: puedes exigir condiciones mínimas —agua, luz, servicios higiénicos, estructura segura— y que el inmueble se mantenga en estado de servir para el uso convenido. Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias, puedes exigirlas.
• Comprobante de pago: tienes derecho a pedir recibo o factura que acredite cada renta mensual. Ese documento te sirve para probar cumplimiento y para trámites ante SUNAT si el arrendador tributa por rentas de primera categoría.
• Información sobre venta: si el dueño va a vender, debe informarte; en algunos contratos incluso se pacta derecho de preferencia, aunque no es automático si no está escrito.

Qué no te pueden hacer

• No te pueden cortar luz o agua para presionarte a salir. Cortar servicios básicos como mecanismo de desalojo es una vía de hecho prohibida; puedes denunciarlo en la comisaría y ante la municipalidad de tu distrito.
• No te pueden desalojar sin aviso ni sin procedimiento. Ni cambio de chapa ni retirar tus cosas por la fuerza. Todo desalojo requiere carta notarial previa y luego intervención notarial o demanda judicial, según tu contrato.
• No te pueden subir la renta a mitad del contrato si no hay cláusula que lo permita. Cualquier incremento debe estar pactado y ser aceptado por ambas partes.

Tus obligaciones: lo que la ley espera de ti

El Código Civil detalla en su artículo 1681 las obligaciones del arrendatario. En lenguaje sencillo, son estas:

• Recibir el bien, cuidarlo con diligencia y usarlo solo para el destino pactado.
• Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos; si no hay pacto, cada mes en tu domicilio.
• Pagar puntualmente los servicios públicos que uses —luz, agua, internet— según lo regulado por cada empresa prestadora.
• Avisar de inmediato al arrendador si alguien intenta usurpar el bien, perturbar tu posesión o imponer una servidumbre.
• Permitir la inspección por causa justificada, con aviso de 7 días.
• Hacer las reparaciones que te correspondan por ley o contrato —normalmente las de conservación y mantenimiento ordinario—.
• No darle uso imprudente o contrario al orden público y buenas costumbres.
• No hacer cambios o modificaciones sin permiso escrito del arrendador. Lo que hagas sin autorización queda en beneficio del dueño, sin derecho a reembolso, salvo pacto distinto.
• No subarrendar ni ceder el contrato sin autorización escrita del arrendador. El artículo 1674 del Código Civil lo prohíbe sin consentimiento expreso.
• Devolver el bien al vencimiento en el estado en que lo recibiste, sin más deterioro que el uso ordinario.
• Cumplir las demás obligaciones que fije la ley o el contrato.

Reparaciones urgentes: quién paga y cómo se descuenta

Si el departamento necesita una reparación urgente que impide su uso normal —una tubería rota que inunda, un corto eléctrico grave—, debes avisar de inmediato al arrendador. Él debe hacerla. Si no actúa con prontitud y tú la asumes para no quedarte sin vivienda, puedes hacerla directamente y pedir reembolso, avisando al mismo tiempo al arrendador. Es lo que prevé el artículo 1682.

Ejemplo con cifras: alquilas en Arequipa por 900 soles (PEN) al mes. Se rompe la matriz de agua y el gasfitero cobra 350 soles (PEN) por la reparación urgente. Avisas por WhatsApp y carta al dueño, guardas la boleta y fotos. Si el dueño no reembolsa, puedes compensarlo contra la renta del mes siguiente, previo aviso escrito, siempre que pruebes urgencia y necesidad. Guarda todo: sin aviso y sin boleta, el descuento te puede ser observado.

Plazos que te afectan como arrendatario en Perú

En alquileres no hay un único plazo nacional para todo; depende de tu contrato y de la vía de desalojo. Esta tabla resume los plazos que sí están en la ley y en la práctica notarial y judicial.

Situación	Plazo	Dónde se regula
Aviso para inspección del arrendador	7 días naturales de anticipación	Código Civil
Carta notarial previa al desalojo con intervención notarial	15 días hábiles para que desocupes o acredites pago/vigencia	Ley 30933
Actuación notarial y ejecución con juez	Notario verifica y pide al juez el lanzamiento en pocos días hábiles tras vencimiento del plazo	Ley 30933
Demanda de desalojo judicial por vencimiento o falta de pago	Meses; varía por carga del juzgado de paz letrado o civil	Código Procesal Civil
Duración mínima o máxima del contrato	La que pacten las partes; si no hay plazo, se entiende por tiempo indeterminado y cualquiera puede concluirlo con aviso	Código Civil

Si tu contrato no tiene plazo, cualquiera de las partes puede ponerle fin avisando con la anticipación que fije el contrato o, en defecto, con un plazo razonable. No te quedes con contratos verbales: sin documento legalizado no puedes usar la vía notarial de la Ley 30933 y el juicio demora más.

Cuánto cuesta alquilar y qué montos debes tener claros

El alquiler se pacta libremente, pero hay cifras de referencia que te ayudan a calcular tu presupuesto como arrendatario en 2026.

• La remuneración mínima vital es de 1.130 soles (PEN) al mes en 2026, vigente desde el 1 de enero de 2025. Hay un aumento a 1.300 soles (PEN) anunciado que aún no está en vigor, así que no lo tomes como base para pactar renta.
• La UIT vale 5.500 soles (PEN) en 2026. Sirve para calcular multas, tasas notariales y algunos topes tributarios. Si tu arrendador supera cierto monto de rentas, declara y paga impuesto a la renta de primera categoría; eso no te encarece la renta salvo pacto, pero explica por qué debe darte comprobante.
• La garantía suele ser 1 o 2 meses de renta, según costumbre en Lima y provincias. No hay ley que fije un tope nacional; se negocia. Pide que la garantía y su devolución estén escritas.
• Servicios: paga solo lo consumido y exige recibos de Luz del Sur, Enel, Sedapal o la empresa local. En edificios, los arbitrios y mantenimiento los suele pagar el propietario salvo que el contrato diga lo contrario; acláralo.

Ejemplo completo: Rosa alquila un mini departamento en Trujillo por 1.100 soles (PEN) al mes, con garantía de 1.100 soles (PEN). Gana 1.800 soles (PEN) mensuales. Su contrato de un año dice que paga luz y agua —promedio 120 soles (PEN)— y que la renta se deposita los 5 de cada mes en cuenta BCP del dueño. Si se atrasa 15 días, no hay penalidad automática salvo que el contrato la fije; si se atrasa 2 meses continuos, el dueño ya puede activar la carta notarial de desalojo por falta de pago vía Ley 30933, siempre que el contrato tenga cláusula de allanamiento y esté legalizado.

Cómo defenderte si te quieren desalojar o no te devuelven la garantía

Ruta paso a paso según tu contrato

1. Revisa tu contrato hoy, no cuando llegue la carta. Verifica si tiene cláusula de allanamiento a futuro, firmas legalizadas ante notario o juez de paz, plazo, monto, lugar de pago y si autoriza subarriendo. Sin esa cláusula, el desalojo será judicial.
2. Si recibes carta notarial por falta de pago o vencimiento: tienes 15 días hábiles para pagar lo adeudado o demostrar que el contrato sigue vigente y estás al día. Junta vouchers, transferencias y recibos. Si pagas, hazlo en la cuenta pactada y guarda constancia.
3. Si no regularizas en 15 días hábiles, el notario verifica el incumplimiento y solicita al juez competente que ordene el lanzamiento. El juez lo ejecuta con apoyo policial. No hay audiencia larga como en el juicio tradicional.
4. Si no hay cláusula notarial, el propietario debe demandar desalojo ante el juzgado de paz letrado o civil. Ahí tendrás plazo para contestar la demanda —el juzgado te notifica— y podrás oponer pago, nulidad o vencimiento no acreditado. Ese proceso sí puede tomar meses.
5. Si te cortan servicios, cambian chapa o te sacan cosas: acude a la comisaría para constancia policial, comunica a la municipalidad y, si hay daños, evalúa denuncia. No respondas con violencia ni retengas bienes ajenos.

Cómo reclamar garantía, reparaciones y abusos

• Garantía: al devolver llaves, exige acta de entrega con estado del bien, lectura de medidores y fotos. Si dejaste el departamento pintado y sin deudas, la garantía debe devolverse en el plazo pactado. Si descuentan daños, que lo justifiquen con boletas. Si no devuelven, envía carta notarial y luego demanda de obligación de dar suma de dinero ante el juzgado de paz letrado.
• Reparaciones no hechas: reclama por escrito con plazo —por ejemplo, 5 días hábiles— y adjunta fotos y cotización. Si es urgente y no responden, repara, guarda factura y comunica el descuento.
• Subarriendo sin permiso: si subarrendaste sin autorización escrita, el arrendador puede resolver el contrato. Regulariza pidiendo autorización o desocupa el subarriendo.
• Contrato verbal: aunque no tengas documento, tienes derechos —posesión, habitabilidad, no desalojo arbitrario— pero tu prueba es más débil. Consigue cualquier rastro: Yape/Plin, transferencias, chats, recibos de servicios a tu nombre, constancia de posesión de la municipalidad o junta vecinal.

Dónde acudir en tu ciudad

• Para orientar tu contrato y legalizar firmas: cualquier notaría —en Lima hay decenas en cada distrito— o juez de paz si estás en zona rural sin notario.
• Para desalojo y cobro: juzgados de paz letrados y civiles del Poder Judicial de tu distrito judicial.
• Para servicios básicos: tu proveedor —Sedapal, Electroperú, Enel, Luz del Sur— y, si hay corte abusivo, la municipalidad distrital.
• Para tributación del alquiler: SUNAT. El arrendador debe declarar, pero a ti te sirve exigir comprobante.

Para entender mejor los riesgos de un inquilino que no quiere salir, revisa este análisis sobre cuales son los derechos del arrendador y del arrendatario y esta guía sobre la Ley 30933 que explica el Decreto Legislativo 295 y el procedimiento notarial. Si quieres ampliar con jurisprudencia sobre obligaciones del arrendatario, el portal LP Derecho sistematiza casos útiles para negociar.

Checklist rápido para firmar sin sustos

• Pide partida registral o certificado literal de SUNARP para confirmar quién es el verdadero propietario; no pagues garantía a un intermediario sin poder.
• Firma minuta y escritura solo si compras; para alquiler basta contrato escrito con cláusula de allanamiento, legalizado, y con inventario con fotos.
• Define por escrito: renta en soles (PEN), día y cuenta de pago, quién paga luz/agua/arbitrios, garantía y plazo de devolución, penalidad por mora, y si se permiten mascotas o modificaciones.
• Guarda cada voucher con código de operación; si pagas en efectivo, que te firmen recibo con DNI, fecha y concepto.
• Avisa cualquier desperfecto por escrito y con fecha. Un WhatsApp vale, pero una carta o correo con acuse vale más ante notario o juez.

Fuentes

1. GobArrendatario – Fondo Mivivienda S.A. – Plataforma del Estado Peruanoconsultado el 04/09/2026
2. CongresoModificación del artículo 1700° del Código Civil. – Congresoconsultado el 04/09/2026
3. AlfredografOBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR Y …consultado el 04/09/2026
4. Edifica8 aspectos clave de un contrato de arrendamiento en Perúconsultado el 04/09/2026
5. Sunat03. Obligaciones por el alquiler de inmuebles ubicados en el paísconsultado el 04/09/2026