Contrato de arrendamiento en Perú: claves, formato y derechos (Código Civil, Ley 30171)

Qué es el contrato de arrendamiento y qué normas lo regulan en Perú

El contrato de arrendamiento en Perú es el acuerdo por el que una parte cede temporalmente el uso de un bien inmueble a otra a cambio de una renta en soles (PEN). Te sirve para vivir, poner tu negocio o alquilar un departamento en Lima, Arequipa o Trujillo con reglas claras sobre cuánto pagas, por cuánto tiempo y qué pasa si no te pagan o no te devuelven el predio.

Lo regula, como base, el Decreto Legislativo 295 — Código Civil, que define derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario, la conservación del bien, las mejoras y las causales de resolución. Es una ley nacional y aplica igual en todo el Perú porque somos un Estado unitario; no hay un Código Civil de Lima y otro de Cusco. Lo que sí cambia por distrito son los trámites y tasas municipales, como arbitrios o el pago del impuesto predial en la municipalidad donde está el inmueble.

Encima del Código Civil operan tres normas especiales que debes conocer. El Decreto Legislativo 1177 creó el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda y el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), un formato estandarizado para vivienda con valor legal reforzado. La Ley 30201 modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil e incorporó la cláusula de allanamiento a futuro para el desalojo en vía sumarísima. Y la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial creó el desalojo con intervención notarial, en dos etapas: notarial y luego ante el juez de paz letrado. Estas leyes también son nacionales.

En la práctica eliges entre firmar un contrato privado con firmas legalizadas o un FUA o escritura pública si quieres acceder al desalojo notarial de la Ley 30933. Para vivienda, el FUA te da un camino más rápido; para locales comerciales o contratos complejos, la escritura pública aporta mayor seguridad. Datos comprobados en septiembre de 2026.

Marco legal aplicable

El Código Civil fija las reglas generales y las leyes especiales habilitan procedimientos más céleres cuando incorporas las cláusulas y formalidades que exigen. Si tu contrato no cumple la formalidad que pide la Ley 30933, no podrás usar esa vía notarial y tendrás que ir por la vía judicial ordinaria.

Requisitos y cláusulas que no pueden faltar (y las que ponen en riesgo el cobro)

Para que tu contrato de arrendamiento cobre sin sobresaltos en Perú, revisa este checklist antes de firmar. Cada punto evita una discusión posterior ante notaría o juzgado.

• Identificación inequívoca del inmueble: dirección completa, distrito, provincia y departamento, partida registral de SUNARP y descripción de fachada o accesos que lo hagan inconfundible en Lima, Arequipa o donde esté ubicado.
• Objeto y destino: si es vivienda, local comercial u oficina. Cambiar el destino sin autorización es causal de resolución.
• Renta en soles (PEN), forma y oportunidad de pago: monto mensual, que se paga por adelantado y sin requerimiento previo, y moneda expresamente en soles.
• Cuenta bancaria para abono: número, tipo, moneda y entidad del sistema financiero supervisada por la SBS o cooperativa de ahorro y crédito. Si cierras la cuenta, avisa por escrito con al menos 3 días calendario antes del siguiente vencimiento.
• Plazo: fecha de inicio y de vencimiento. Si quieres renovación, exige aviso escrito con 30 días calendario de anticipación.
• Gastos y tributos: quién paga arbitrios municipales, agua, luz, internet, y quién asume el impuesto predial. Por regla, el predial lo asume el propietario y los arbitrios y servicios el inquilino, pero debe quedar escrito.
• Garantía: entre 1 y 2 meses de renta es lo habitual en el mercado. Por ejemplo, para una renta de 1.500 soles (PEN), pide 1.500 a 3.000 soles (PEN) como depósito que no se imputa a rentas mientras el bien esté ocupado y se devuelve sin intereses si el predio vuelve en buen estado y sin deudas.
• Prohibición de ceder o subarrendar sin autorización escrita del arrendador.
• Cláusula de allanamiento futuro conforme al artículo 594 del Código Procesal Civil modificado por la Ley 30201, y cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial si usarás la vía notarial. Sin estas cláusulas y sin la formalidad de FUA o escritura pública, el desalojo exprés no procede.
• Penalidad por mora y por no entregar a tiempo: monto por día de retraso y reglas de aplicación sobre la garantía.
• Domicilios y jurisdicción: domicilios reales y sometimiento a los jueces del distrito judicial donde está el bien.
• Inventario y estado del inmueble: acta de entrega con fotos, lectura de medidores y desperfectos previos.

Cuida sobre todo la cuenta de abono y la formalidad: si la cuenta no está consignada o el contrato no está en FUA o escritura pública, pierdes la vía notarial y el cobro se vuelve más largo.

Cláusulas que ponen en riesgo el cobro

Dejar la renta en dólares sin cuenta en soles, no precisar la fecha de pago, permitir mejoras sin autorización escrita o aceptar pagos en efectivo sin constancia bancaria debilita tu prueba de incumplimiento. También arriesga no individualizar el predio o no legalizar firmas cuando la ley te exige esa formalidad para accionar.

La cláusula de allanamiento y el desalojo exprés: Ley 30933 vs. art. 594 CPC

Dos caminos compiten cuando el inquilino no se va o no paga. Elige bien desde la firma del contrato.

Elemento	Ley 30933 – vía notarial-judicial	Art. 594 CPC con allanamiento – vía judicial sumarísima
Dónde se inicia	Notaría de la provincia donde está el inmueble, luego Juez de Paz Letrado del distrito del bien	Juzgado competente según cuantía y ubicación del predio
Contrato exigido	En Decreto Legislativo 295 — Código Civil y formalizado en FUA del D. Leg. 1177 o escritura pública, con cláusula de allanamiento y sometimiento expreso a la Ley 30933 y cuenta de abono	Contrato escrito con cláusula de allanamiento a futuro conforme al art. 594 CPC modificado por Ley 30201, firmas legalizadas ante notario o juez de paz
Causales típicas	Vencimiento de plazo o resolución por falta de pago de 2 meses	Conclusión del arriendo o resolución por falta de pago; el demandado solo puede contradecir acreditando vigencia o pago
Prueba de incumplimiento	Estado de cuenta de la cuenta de abono y vencimiento verificado por notario	Contratos, recibos, estados de cuenta y carta notarial según el caso
Qué hace el notario/juez	Notario constata causal y remite al juez; el juez ordena lanzamiento	Juez tramita proceso sumarísimo con plazos cortos si el allanamiento está bien redactado
Ventaja práctica	Procedimiento en dos etapas más célere si cumpliste formalidades desde el inicio	Útil cuando no usaste FUA o escritura pública pero sí legalizaste y redactaste bien el allanamiento

Para que proceda la vía de la Ley 30933 necesitas tres requisitos de procedibilidad: inmueble individualizado sin duda, contrato en FUA o escritura pública, y que cualquier adenda respete la misma formalidad del contrato original. Si falta uno, el notario no podrá constatar y el caso regresa a la vía judicial común ante los Juzgados Civiles y de Paz Letrados — Poder Judicial.

Formato y modelo: cómo redactar el contrato paso a paso

Un buen contrato en Perú no es largo por gusto, es preciso. Esta estructura te sirve para vivienda o local y cumple con lo que piden notaría y juzgado.

1. Encabezado: título Contrato de Arrendamiento, lugar y fecha, datos completos de arrendador y arrendatario con DNI y domicilio real, y si interviene un apoderado, número de partida registral del poder en SUNARP.
2. Antecedentes: quién es propietario y en qué partida registral de SUNARP está inscrito el predio, con oficina registral.
3. Identificación del inmueble: dirección exacta, distrito, provincia, departamento, partida registral, y rasgos de identificación como número de puerta, color de fachada y medidores.
4. Objeto y destino: describes el bien y su uso exclusivo, por ejemplo vivienda, y la prohibición de variar destino sin permiso escrito.
5. Plazo: día de inicio y de término, y regla de renovación con aviso escrito 30 días calendario antes.
6. Renta y cuenta de abono: monto en soles (PEN), pago adelantado sin requerimiento, cuenta con número, tipo, moneda y entidad supervisada por la SBS, y regla de 3 días calendario para comunicar nueva cuenta si se cierra la anterior.
7. Gastos y tributos: listado de arbitrios municipales de la municipalidad distrital donde está el predio, servicios de luz, agua, gas, internet y quién paga cada uno, con el predial a cargo del propietario.
8. Garantía: monto equivalente a 1 o 2 meses de renta en soles (PEN), que no se imputa a rentas durante la ocupación y se liquida al final contra recibos y daños distintos al desgaste normal.
9. Conservación y mejoras: obligación de cuidar el bien y de pedir autorización escrita para cualquier mejora; las mejoras útiles o necesarias se rigen por lo pactado y por el Código Civil.
10. Resolución: detalla causales y el procedimiento de requerimiento previo cuando corresponda.
11. Cláusula de allanamiento futuro conforme al art. 594 del Código Procesal Civil y cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933, con identificación de la notaría competente de la provincia.
12. Jurisdicción y domicilios: jueces del distrito judicial del inmueble y domicilios para notificaciones, con correos para avisos no formales.
13. Firmas: firma de ambas partes y legalización notarial de firmas o, donde no hay notaría, ante juez de paz. Si usarás FUA, adjunta formularios y anexos según el Decreto Legislativo 1177.

Documentos que debes tener a mano

• DNI vigente de arrendador y arrendatario, y RUC si el arrendador factura como persona jurídica.
• Partida registral o certificado literal de SUNARP del inmueble para verificar propietario y cargas.
• Recibo de impuesto predial y de arbitrios de la municipalidad distrital donde está el predio, para verificar deuda y sincerar quién paga cada tributo.
• Contrato o FUA en dos ejemplares, y si es escritura pública, minuta preparada por abogado y elevada a escritura en notaría.
• Constancia de la cuenta de abono y voucher del depósito de garantía.
• Inventario con fotos y lectura de medidores a la entrega.

Cuánto cuesta formalizarlo en Perú

Formalizar no es un gasto perdido, es tu seguro para cobrar y recuperar el predio sin juicios largos. Los montos varían por notaría y ciudad, pero estos rangos te orientan en soles (PEN) y con la UIT 2026 como referencia.

Concepto	Rango estimado en soles (PEN)	Referencia y nota
Legalización de firmas en contrato privado	50 a 120 soles (PEN)	Por contrato, según notaría de Lima, Arequipa o Trujillo. Suele incluir dos juegos y certificación.
Escritura pública de arrendamiento	300 a 600 soles (PEN)	Incluye minuta, escritura y archivo notarial. Si hay poder, suma derechos de SUNARP.
Formulario Único de Arrendamiento – FUA (D. Leg. 1177)	80 a 180 soles (PEN)	Trámite en notaría autorizada; habilita la vía de la Ley 30933 — Ley Que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial.
Carta notarial de requerimiento	60 a 150 soles (PEN)	Útil para resolver por incumplimiento antes de demandar.
Tasa judicial por desalojo ante Juez de Paz Letrado	1 % a 1,5 % de la UIT según arancel	Con la UIT 2026 de 5.500 soles (PEN), equivale a tramos de 55 a 82,50 soles (PEN) por acto, según tabla del Poder Judicial. Confirma en la notaría o juzgado de tu provincia.

Con la UIT 2026 de 5.500 soles (PEN) puedes calcular tasas y topes. La UIT subió 150 soles (PEN) respecto a 2025 y rige todo el ejercicio 2026 según el Decreto Supremo 301-2025-EF. Muchas notarías indexan sus servicios a la UIT, así que pide cotización escrita.

Si alquilas por debajo de la renta habitual del mercado, desconfía de ahorrar en formalización. Una legalización de 80 soles (PEN) puede ahorrarte meses de proceso si incluyes bien las cláusulas de allanamiento y la cuenta de abono.

Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario

El equilibrio del arrendamiento está en el Código Civil y en lo que pactes. Esto es lo mínimo que no puede faltar en tu día a día, tanto en Lima como en provincias.

• Arrendador:

– Entregar el bien en buen estado, con servicios operativos y libre de ocupantes. – Mantener la posesión pacífica del arrendatario y no perturbar el uso convenido. – Pagar el impuesto predial en la municipalidad distrital donde está el predio y entregar constancias si el inquilino las necesita para trámites. – No subir la renta de forma unilateral durante el plazo pactado. – Devolver la garantía sin intereses al final, descontando deudas de servicios, arbitrios o daños distintos al uso normal, con liquidación documentada.

• Arrendatario:

– Pagar la renta puntual en la cuenta de abono y guardar vouchers. – Pagar arbitrios municipales y consumos de luz, agua, gas, internet y mantenimiento del edificio cuando corresponda. – Conservar el bien con diligencia, hacer reparaciones por uso diario y avisar de desperfectos estructurales. – No ceder ni subarrendar sin autorización escrita. – Permitir visitas razonables para venta o nuevo alquiler en los últimos 30 días y entregar llaves y medidores al vencimiento.

• Reglas sobre mejoras:

– Las mejoras necesarias y útiles se rigen por los artículos 1681 y 1697 del Código Civil y por lo pactado. Si haces una mejora sin permiso escrito, asumes que quedará en beneficio del predio sin reembolso, salvo pacto distinto. – Las mejoras de recreo solo se retiran si no dañan el inmueble.

• Servicios y arbitrios:

– En distritos de Lima Metropolitana, Arequipa o Trujillo, los arbitrios se pagan a la municipalidad distrital y varían cada año. Pide el calendario tributario de tu comuna para evitar intereses. – Corta el mito: el pago del predial no se traslada al inquilino por costumbre; debe estar pactado expresamente si quieres trasladar su costo vía renta.

Para consultas sobre vivienda y el Fondo Mivivienda o el Registro Administrativo de Arrendamiento, revisa el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Y si el conflicto escala, el desalojo se tramita ante los Juzgados de Paz Letrados del Poder Judicial en el distrito del inmueble.

Ejemplo de renta, mora e intereses en soles

Caso real en Lima: Camila arrienda un departamento en Jesús María por 1.500 soles (PEN) mensuales, con garantía de 2.800 soles (PEN) equivalente a casi dos meses, pago adelantado los días 1 de cada mes en cuenta BBVA en soles (PEN) y penalidad pactada de 30 soles (PEN) por día de retraso en la entrega del bien. La cláusula dice que la penalidad no sustituye la renta y que la mora genera interés legal desde el día siguiente al vencimiento.

En marzo, Camila paga recién el día 16. Hay 15 días de mora. El cálculo que aplican es:

• Penalidad por demora en pago pactada: no hay penalidad diaria por mora en pago, solo interés legal. Si tu contrato pacta 5 soles (PEN) diarios por mora en pago, serían 75 soles (PEN) por 15 días, pero aquí solo se pactó penalidad por demora en entrega, así que no aplica.
• Interés legal: si la tasa legal efectiva anual vigente equivale a 0,015 % diario, el interés sería 1.500 x 0,00015 x 15 = 3,38 soles (PEN). En la práctica, muchas partes pactan una penalidad fija por día de mora en pago para evitar calcular el interés legal día a día.
• Si al vencimiento el 30 de abril no entrega el bien y se queda 10 días más, la penalidad por no entregar sí aplica: 30 soles (PEN) x 10 = 300 soles (PEN), que se descuentan de la garantía previa liquidación.

Plazo para resolver: el contrato dice que si no paga 2 meses, el arrendador puede resolver. Además, en vía judicial con allanamiento se exige la falta de pago de 2 meses y 15 días para accionar, mientras que en la vía notarial de la Ley 26888 — Ley Que Establece la Prórroga de los Contratos de Alquiler y la Ley 30952 — Ley Que Crea el Bono de Arrendamiento para Vivienda no aplican para desalojos por vencimiento cuando tu contrato cumple los requisitos de la Ley 30933. En este caso, con 2 meses impagos y cuenta de abono consignada, la parte notarial puede constatar y derivar al Juez de Paz Letrado, acortando el lanzamiento frente al proceso sumarísimo común.

Con 1.500 soles (PEN) de renta, 15 días de mora generan pocos soles de interés legal, pero la penalidad diaria por no entregar el predio sí pesa: define ambas penalidades por separado en tu contrato.

Preguntas frecuentes

1. ¿Cómo se elabora un contrato de arrendamiento en Perú?

Se redacta por escrito identificando a las partes, el inmueble, el canon mensual en soles, la forma de pago, la vigencia y las obligaciones de mantenimiento; aunque no es obligatorio, elevar la firma a escritura pública ante notario otorga fecha cierta y facilita el desalojo judicial si el inquilino deja de pagar.

2. ¿Dónde puedo descargar un modelo de contrato de arrendamiento válido en Perú?

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento publica un modelo tipo gratuito en su portal institucional; también la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) ofrece formatos de referencia que se ajustan al Código Civil y a la Ley 30171.

3. ¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para desocupar el inmueble tras una orden judicial en Perú?

Una vez notificada la resolución judicial que declara fundada la demanda de desalojo, el ocupante dispone de 10 días hábiles para salir voluntariamente; vencido ese plazo, el juez ordena el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

4. ¿Es válido un contrato de alquiler firmado solo entre las partes sin intervención notarial en Perú?

Sí, el contrato privado tiene plena validez y genera obligaciones exigibles entre arrendador e inquilino; lo que aporta la escritura pública es fecha cierta frente a terceros y la vía ejecutiva directa para el desalojo por falta de pago.

5. ¿Existe un formato en PDF de contrato de arrendamiento listo para usar en Perú?

Sí, el Ministerio de Vivienda pone a disposición un modelo en PDF descargable y editable que cumple con los requisitos del Código Civil y la Ley 30171; basta completar los datos de las partes, el inmueble, el canon y la vigencia.

6. ¿Puedo obtener un modelo de contrato de arrendamiento en Word para editarlo en Perú?

Diversas municipalidades y el propio Ministerio de Vivienda ofrecen plantillas en Word en sus sedes digitales; el archivo permite modificar cláusulas, plazos y montos manteniendo la estructura legal mínima exigida en el país.

7. ¿Cómo es un modelo de contrato de alquiler simple para vivienda en Perú?

Incluye datos de las partes, descripción del inmueble, renta mensual en soles, día de pago, duración (usualmente 12 meses prorrogables), depósito de garantía —máximo dos canon mensuales— y reparto de gastos de mantenimiento y arbitrios municipales.

8. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de arrendamiento en Word adaptado a la normativa peruana?

La plataforma del Ministerio de Vivienda y los portales de varias municipalidades distritales de Lima y provincias brindan plantillas en Word actualizadas conforme al Código Civil y a la Ley 30171, listas para completar e imprimir.

9. ¿Qué dice el Código Civil peruano sobre el contrato de arrendamiento?

Los artículos 1747 a 1785 del Código Civil regulan la formación, obligaciones de las partes, plazo, subarriendo, resolución y desalojo; la Ley 30171 complementa estas normas agilizando el proceso judicial de recuperación del inmueble por incumplimiento del pago.

10. ¿Qué particularidades tiene un contrato de arrendamiento de habitación en Perú?

Se aplica el mismo régimen jurídico que al arrendamiento de vivienda completa, pero debe precisarse qué zonas son de uso exclusivo del inquilino y cuáles son de uso compartido —baño, cocina, lavandería— y cómo se prorratean los servicios básicos entre los ocupantes.

Fuentes

1. AbogadopeContrato de Alquiler en Perú 2026 – Guía Completa y Modeloconsultado el 04/09/2026
2. ConceptosjuridicosContrato de arrendamiento en Perúconsultado el 04/09/2026
3. Dkasa¿Qué debe tener en un contrato de arrendamiento? | Blogconsultado el 04/09/2026
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