Cesión de uso en Perú: qué es, cómo se formaliza y diferencias con el arrendamiento

Datos comprobados en septiembre de 2026.

Qué es la cesión de uso y en qué se diferencia del préstamo y la posesión

La cesión de uso en Perú es el acto por el que el propietario autoriza a otra persona a usar un inmueble sin transferirle la propiedad. No es una figura autónoma con un contrato típico propio en el Código Civil peruano, se rige por las reglas generales de los actos jurídicos y, cuando es onerosa, funciona en la práctica como un arrendamiento. El cedente mantiene la titularidad y el cesionario solo recibe el uso, por el plazo y finalidad que pacten.

Esa atipicidad explica por qué genera tantos conflictos entre familiares o entre empresas vinculadas en Lima, Arequipa o Trujillo: se presta la casa a un hijo o se presta un local a otra empresa del grupo sin papeles, y luego cuesta recuperar el bien o explicar el ingreso ante SUNAT. Si hay pago, aunque lo llamen apoyo, la relación se juzga por sus efectos, no por el nombre que le pongan.

Diferencias clave con arrendamiento, comodato y posesión

El arrendamiento es oneroso por definición: uso a cambio de renta y con obligaciones claras de pago, mantenimiento y devolución. El comodato es el préstamo gratuito de un bien no fungible, con obligación de devolver el mismo bien. La posesión es el hecho de ejercer poder sobre el bien, con o sin título; puede ser precaria si no hay título que la justifique. La cesión de uso puede ser gratuita u onerosa y puede abarcar todo o parte del predio.

En predios del Estado la lógica cambia: la cesión en uso es un derecho excepcional y temporal que otorga la entidad titular para un proyecto sin fines de lucro —social, cultural, deportivo o de forestación— que beneficie directamente a la comunidad. No es un alquiler encubierto ni una venta a plazos. Su plazo máximo es de 10 años renovables, según la naturaleza de la finalidad, y se constituye por resolución aprobatoria conforme al artículo 162 del Reglamento del TUO de la Ley 29151. De forma excepcional puede otorgarse incluso sobre predios de dominio público, siempre que no desnaturalice ni obstaculice el uso público o el servicio público.

Figura	¿Hay pago?	Título que da	Plazo típico en Perú	Riesgo si no hay documento
Cesión de uso entre privados	Puede ser gratuita u onerosa	Autorización de uso, no propiedad	El que pacten las partes	SUNAT presume renta ficta y el propietario litiga como precario para recuperar
Arrendamiento	Sí, renta	Derecho a usar y gozar pagando	El pactado, renovable	Incumplimiento y resolución contractual
Comodato	No	Préstamo de uso gratuito	Temporal y determinado	Se exige devolución del mismo bien
Posesión precaria	No relevante	Solo hecho, sin título válido	Indefinido hasta desalojo	Desalojo ante el Poder Judicial

La cesión de uso no transfiere propiedad. Entre privados la define el contrato; sobre bienes del Estado es un acto administrativo temporal de hasta 10 años renovables y con resolución.

Cesión de uso entre privados: gratuita u onerosa, plazo y renta ficta

Efectos civiles: qué pactar para no perder el bien

Entre privados en Perú tú decides si la cesión es gratuita o con contraprestación. Si es onerosa, fija monto, forma de pago, reajuste, servicios, mantenimiento, penalidad por mora y destino del bien. Si es gratuita, deja constancia expresa de que no hay renta y del motivo —apoyo familiar, por ejemplo— y del plazo. En ambos casos precisa el área cedida: si es todo el inmueble o solo un piso, cochera o ambiente. Esa precisión evita que luego se presuma que cediste la totalidad.

El plazo no tiene un tope legal general entre privados, lo fija el acuerdo. Conviene poner fecha de inicio y fin, prórroga y preaviso para terminar —90 días es habitual— y acta de entrega y devolución con estado del inmueble. Sin plazo, el ocupante puede alegar estabilidad y te obliga a un desalojo por ocupación precaria ante el Poder Judicial, que en ciudades como Lima o Cusco puede tomar meses.

Si eres arrendatario, revisa tu contrato antes de ceder el uso a un tercero. Aunque lo llames cesión de uso, si permites que otro ocupe parte del local a cambio de 800 soles (PEN) al mes y tu contrato prohíbe subarrendar, el propietario puede resolver el contrato por incumplimiento. El nombre no blinda el acto cuando los efectos son los mismos que un subarriendo.

Efectos tributarios: la renta ficta del 6% del autovalúo

Aunque no cobres un sol, la ley tributaria presume que hay renta. El TUO de la Ley del Impuesto a la Renta considera renta ficta de primera categoría la cesión gratuita o a precio no determinado de predios. La regla es clara: se presume 6% del valor de autovalúo del predio —el que figura en la declaración del impuesto predial de tu municipalidad distrital— como renta anual si cediste todo el bien por todo el ejercicio.

El nacimiento de la obligación es el 31 de diciembre de cada ejercicio gravable, y se declara y paga anualmente. No hay pagos a cuenta mensuales por esa renta ficta. Si la cesión fue por meses o por parte del predio, el cálculo es proporcional. Y si el predio estuvo desocupado un tiempo, te corresponde probarlo; SUNAT valora, por ejemplo, la discriminación del consumo de servicios como indicio de desocupación, conforme al Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta.

Ejemplo con cifras en soles (PEN)

Casa en Arequipa cedida gratuitamente a un familiar todo 2026. Autovalúo 2026: 240.000 soles (PEN). Cálculo de renta ficta anual: 240.000 x 6% = 14.400 soles (PEN). Si solo cediste el segundo piso, que representa 40% del valor, la base proporcional es 96.000 soles (PEN) y la renta ficta es 5.760 soles (PEN). Si la cesión solo duró 5 meses, prorrateas: 14.400 / 12 x 5 = 6.000 soles (PEN) por el total, o 2.400 soles (PEN) si fue solo el 40% por 5 meses. Sobre esa renta se aplica la escala del Impuesto a la Renta de primera categoría y se declara al cierre del ejercicio, con vencimiento según cronograma de SUNAT.

Cesión de uso sobre predios del Estado: cuándo procede y ante quién se pide

Esta vía solo procede para usar temporalmente un predio estatal en un proyecto sin beneficio económico directo para el solicitante y con impacto social, cultural, deportivo o de forestación en la comunidad. No es para vivienda ni para negocio. La otorga la entidad titular del predio y, si es un predio del Estado sin titular específico, la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales. En regiones donde hay funciones transferidas, también puede otorgarla el Gobierno Regional (GORE) competente. Todo bajo el TUO de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, y su Reglamento.

Cumplir los requisitos no obliga a aprobar. La entidad evalúa si el proyecto justifica el área, si el predio está disponible y si la finalidad es compatible con su uso público. Si te deniegan, puedes apelar dentro del procedimiento administrativo; solo después, si hay controversia sobre el derecho, se acude a la vía judicial ante el Poder Judicial. No inviertas en obras antes de tener la resolución.

Pasos del trámite y dónde acudir

1. Identifica el predio y su titular. Revisa si está inscrito en SUNARP y consulta la información disponible en el Sinabip. Si no ubicas al titular, dirige tu solicitud a la SBN como ente rector.
2. Arma el expediente del proyecto visado por tu representante legal: denominación, descripción, finalidad, objetivos, beneficiarios, justificación del área, planos de distribución, memoria descriptiva, cronograma y plazo de culminación, presupuesto y financiamiento. Sé concreto: área en metros cuadrados, número de beneficiarios y metas verificables.
3. Presenta la solicitud por mesa de partes. En línea, ingresa a la mesa de partes virtual de la SBN las 24 horas, en PDF; solo se consideran presentados el mismo día hábil los ingresados entre las 00:00 y las 17:30 horas, según la Resolución 087-2020/SBN. Presencial, en la sede central de la SBN, Calle Chinchón 890, San Isidro, Lima, de lunes a viernes de 08:30 a 17:30 horas. También puedes presentarla ante el GORE con funciones transferidas o ante la entidad titular si corresponde.
4. Espera la calificación. La entidad tiene 30 días hábiles para responder, contados según las reglas de cálculo de días hábiles. Te notifican a la casilla electrónica asignada al ingresar por la mesa virtual o por correo electrónico o domicilio señalado.
5. Si aprueban, se emite la resolución que fija plazo —hasta 10 años renovables—, finalidad y obligaciones, entre ellas informar avances y cumplimiento de la finalidad en los plazos que indique la resolución, bajo sanción de nulidad si incumples. Cumple el cronograma y guarda cargos y reportes.
6. Si desaprueban o no estás conforme, interpones los recursos administrativos previstos en el TUO de la Ley 29151 y su Reglamento. Agotada la vía administrativa, la controversia se discute ante el Poder Judicial.

Dónde hacer seguimiento

Para saber en qué va tu expediente, usa el servicio de consulta de estado de solicitud ante la SBN y, si necesitas orientación, puedes programar reunión virtual con funcionario de la SBN. Lleva siempre tu número de solicitud de ingreso.

Requisitos y documentos para solicitarla y para pactarla entre privados

Checklist para predios del Estado

La SBN y las entidades titulares piden un expediente completo. Presenta todo en PDF por la mesa virtual o en físico en San Isidro si vas presencial. Verifica que los planos y memorias estén visados por profesional habilitado.

• Solicitud dirigida a la entidad competente, con nombres y apellidos completos, domicilio, DNI y, si actúas como apoderado o representante legal de persona natural o jurídica, los datos del poder. Si eres extranjero, adjunta pasaporte o carné de extranjería.
• Expresión concreta de lo pedido: ubicación y área del predio, número de partida registral SUNARP si está inscrito, causal o supuesto legal al que te acoges, uso o finalidad y plazo solicitado.
• Plano perimétrico georreferenciado a la Red Geodésica Horizontal Oficial en coordenadas UTM, a escala apropiada, con zona geográfica y Datum oficial vigente, autorizado por ingeniero, arquitecto o geógrafo habilitado, en físico y en soporte digital editable CAD o GIS. Obligatorio si el predio no está inscrito o si estando inscrito no tiene plano de ubicación.
• Memoria descriptiva del predio con colindantes, descripción y uso, autorizada por ingeniero o arquitecto habilitado.
• Certificado de búsqueda catastral de SUNARP con antigüedad no mayor a 3 meses, si el predio no está inscrito.
• Declaración jurada de no tener impedimento para adquirir derechos reales del Estado.
• Si el predio colinda con río, laguna, lago u otra fuente de agua, documento de la Autoridad Nacional del Agua que defina la faja marginal.
• Si colinda con Zona de Playa Protegida, resolución de la Dirección General de Capitanías y Guardacostas (DICAPI) que aprueba la Línea de Más Alta Marea (LAM), cuando la SBN no cuente con esa información.
• Expediente del proyecto visado por el solicitante o su representante: denominación, descripción, finalidad, objetivos, alcances, beneficiarios, justificación del área, planos de distribución y memoria del proyecto, cronograma general y plazo de culminación, presupuesto estimado y forma de financiamiento.

Presenta este paquete por la mesa de partes virtual de la SBN o en la sede de Calle Chinchón 890, San Isidro, Lima. Guarda el cargo con el número de ingreso y revisa tu casilla electrónica. El seguimiento también lo haces por la consulta de estado ante la SBN.

Documentos para pactarla entre privados sin dolor de cabeza

• Contrato escrito de cesión de uso, aunque sea entre familiares. Consigna identificación con DNI, partida registral SUNARP del inmueble, área cedida, plazo, gratuidad u onerosidad con monto en soles (PEN), servicios, mantenimiento, garantías y cláusula de devolución con acta.
• Carta notarial para requerir la devolución si vence el plazo y no desocupan. Te deja fecha cierta y habilita el desalojo por precario si no hay entrega.
• Inventario y fotos del estado del bien a la entrega y a la devolución, más constancias de pago de arbitrios y servicios. Si es onerosa y superas los umbrales, sustenta el valor de mercado para evitar cuestionamientos de SUNAT sobre precio no determinado.
• Si actúas por empresa, poderes vigentes inscritos en SUNARP y RUC activo. Para extranjeros, carné de extranjería o pasaporte.

Con papeles claros, la cesión de uso te sirve; sin ellos, se vuelve un problema caro de resolver tanto en la municipalidad de tu distrito para el autovalúo como en SUNAT para la renta ficta y en el Poder Judicial si debes recuperar el predio.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué dice el Código Civil peruano sobre la cesión de uso?

El Código Civil regula la cesión de uso en los artículos 1751 a 1756 como un contrato gratuito por el cual una parte entrega un bien a otra para que lo use por tiempo determinado o hasta que se cumpla una condición, sin transferir la propiedad ni facultad de arrendarlo a terceros. A diferencia del comodato, la cesión de uso puede recaer sobre bienes fungibles o no fungibles y no exige la restitución de la misma cosa si es fungible. Su formalización por escritura pública es obligatoria cuando recae sobre inmuebles para oponerse a terceros. Si el cedente vende el inmueble, el cesionario conserva el derecho mientras dure el plazo pactado o la inscripción en Registros Públicos.

2. ¿Cómo funciona una cesión de uso entre particulares en Perú?

Entre particulares, la cesión de uso se perfecciona por el solo consentimiento, aunque para inmuebles se exige escritura pública e inscripción en la SUNARP para tener efectos frente a terceros. El contrato debe precisar el bien, el plazo (máximo 10 años si no hay plazo, según art. 1754 CC) y la gratuidad; si hay contraprestación económica, deviene arrendamiento. El cesionario no puede subarrendar ni ceder su derecho sin autorización expresa del cedente. El incumplimiento del uso convenido faculta al cedente a resolver el contrato y recuperar el bien vía judicial o notarial.

3. ¿Qué cláusulas debe tener un modelo de contrato de cesión de uso en Perú?

Un modelo válido debe incluir: identificación completa de cedente y cesionario con DNI y domicilio; descripción exacta del bien (partida registral si es inmueble); finalidad específica del uso; plazo de vigencia o condición resolutoria; declaración expresa de gratuidad; obligación de conservar el bien y no innovar sin permiso; prohibición de subcesión o subarriendo; causal de resolución anticipada y forma de restitución; firma de ambos ante notario si es inmueble. Para terrenos rústicos, añadir coordenadas UTM y uso agrícola o habitacional autorizado por municipalidad.

4. ¿En qué consiste la cesión de uso de un inmueble en el Perú?

Es un contrato gratuito donde el propietario (cedente) entrega un inmueble a otra persona (cesionario) para que lo habite o utilice por un tiempo determinado sin pagar renta, conservando el cedente la propiedad y la nuda propiedad. Requiere escritura pública e inscripción en la SUNARP para oponerse a terceros y dura máximo 10 años si no se pacta plazo (art. 1754 CC). El cesionario paga los arbitrios municipales y servicios, pero no el impuesto predial, que sigue a cargo del propietario. No genera derecho de preferencia en venta salvo pacto expreso.

5. ¿Cuáles son los elementos esenciales de la cesión de uso según la legislación peruana?

Los elementos esenciales son: consentimiento libre y válido de las partes; objeto lícito y determinado (bien inmueble o mueble); causa gratuita (ausencia de contraprestación económica, pues si la hay es arrendamiento); forma pública (escritura notarial e inscripción en SUNARP para inmuebles) para efectos frente a terceros; y plazo determinado o determinable, no excediendo de 10 años si es omiso (art. 1754 CC). La falta de inscripción no invalida el contrato entre partes, pero lo hace inoponible a terceros de buena fe.

6. ¿Qué implicancias tributarias tiene la cesión de uso ante la SUNAT?

Al ser contrato gratuito, la cesión de uso no genera renta de primera categoría para el cedente ni renta de segunda para el cesionario, según la LIR (D.Leg. 774). Sin embargo, el cedente sigue obligado al Impuesto Predial y el cesionario debe asumir los arbitrios municipales y servicios. Si la SUNAT detecta contraprestación encubierta (pago de mantenimiento extraordinario, mejoras obligatorias), reclasifica la operación como arrendamiento y exige IGV (18 %) e Impuesto a la Renta. No hay obligación de emitir comprobante de pago por la cesión misma.

7. ¿Se puede ceder en uso un terreno rústico o urbano en Perú?

Sí, tanto terrenos rústicos como urbanos pueden objeto de cesión de uso, siempre que el uso pactado respete la zonificación municipal y el Plan de Desarrollo Urbano. Para terrenos rústicos, el uso agrícola o pecuario debe acreditarse con la junta de usuarios o la municipalidad distrital. El contrato exige escritura pública e inscripción en SUNARP; su plazo máximo legal es de 10 años si no se estipula otro (art. 1754 CC). El cesionario no puede cambiar la destinación del suelo ni parcelar sin autorización del cedente y licencia municipal.

Fuentes

1. InmuebliCesión en uso – Inmuebliconsultado el 05/09/2026
2. Bienesraicess¿PUEDO CEDER EL USO DE UNA PROPIEDAD INMUEBLE EN …consultado el 05/09/2026
3. Vlexcontratos cesion uso – vLexconsultado el 05/09/2026