Crédito con garantía hipotecaria en Perú: requisitos, tasas y cómo solicitarlo

Qué es y cómo funciona el crédito con garantía hipotecaria en Perú

Datos comprobados en septiembre de 2026.

El crédito con garantía hipotecaria en Perú es un préstamo de libre disponibilidad donde dejas un inmueble tuyo como respaldo para que el banco te preste más dinero, a menor tasa y a mayor plazo que un préstamo personal sin garantía. Tú sigues viviendo en la casa o usando el departamento, pero queda inscrito un gravamen a favor del banco en la partida registral de SUNARP hasta que pagues todo.

Se diferencia del crédito hipotecario tradicional en la finalidad. El hipotecario tradicional financia la compra de una vivienda que aún no es tuya; el banco desembolsa para pagar al vendedor o constructora y la misma vivienda que compras queda hipotecada. En el crédito con garantía hipotecaria ya eres dueño, el inmueble está terminado y saneado, y el dinero es para lo que necesites: consolidar deudas caras, ampliar un negocio en Gamarra, pagar estudios o remodelar. Por eso en el Perú los bancos lo comercializan como "Préstamo de Libre Disponibilidad con Garantía Hipotecaria" o "Crédito Efectivo con Garantía Hipotecaria".

Funciona así: solicitas el monto, el banco tasa el inmueble y te presta un porcentaje de ese valor, el llamado LTV. Firmas el contrato de crédito y la constitución de hipoteca en notaría, se eleva a escritura pública y se inscribe en SUNARP. Desde ese momento pagas cuotas mensuales que incluyen capital, intereses compensatorios calculados sobre una TEA fija, seguros y comisiones. Si pagas puntual, al final pides el levantamiento de hipoteca y tu partida queda limpia. Si incumples de forma grave y sostenida, el banco puede ejecutar la garantía por la vía prevista en el contrato y en la Ley 28698, que facilita la constitución y ejecución de garantías hipotecarias.

Conviene cuando necesitas un monto alto que no cubre un personal sin garantía y puedes asumir una deuda de mediano a largo plazo. No conviene para urgencias pequeñas o de muy corto plazo, porque los costos de tasación, notariales y registrales lo encarecen si solo necesitas pocos miles de soles.

Ventajas e inconvenientes

Ventajas:

• Montos mayores que un personal sin garantía, desde 30.000 soles (PEN) en varias entidades y hasta 600.000 soles (PEN) según tasación y evaluación.
• Plazos largos, hasta 10 años en BBVA y hasta 15 años en BCP o Scotiabank, lo que baja la cuota mensual.
• TEA más baja que un personal sin garantía; en BCP parte en 8,90% y en otros bancos la TCEA referencial puede llegar a 50,95% según perfil, pero siempre menor que tarjetas.
• Permite pagos anticipados y adelanto de cuotas sin penalidad, con opción a reducir plazo o cuota.
• Una sola cuota al mes y posibilidad de financiar gastos notariales y registrales dentro del préstamo.

Inconvenientes:

• Pones en riesgo tu vivienda si dejas de pagar varias cuotas seguidas.
• Requiere inmueble saneado, con declaratoria de fábrica e independización inscrita; si no lo tienes, no califica.
• Costos iniciales: tasación, estudio de títulos, notaría y registro, además de seguros obligatorios.
• Evaluación más lenta que un personal; la tasación y el bloqueo registral toman días hábiles.
• Si tu historial en la SBS no es 100% Normal o tienes atrasos recientes, te observan o te niegan.

Para qué sirve y qué riesgos asumes al dejar tu casa como garantía

Sirve para lo que tú decidas, porque es de libre disponibilidad. En Lima, Arequipa o Trujillo es habitual usarlo para unificar deudas de tarjetas que cobran TEA muy altas, para capital de trabajo de una bodega o taller, para pagar una maestría o para construir el segundo piso cuando el banco no te da un hipotecario de ampliación. No tienes que sustentar el destino con facturas, solo demostrar capacidad de pago.

El riesgo central es la ejecución hipotecaria. La hipoteca es una garantía real: si incumples el cronograma de forma reiterada, el banco puede iniciar el proceso de ejecución previsto en el contrato y en la Ley 28698, previa notificación y respetando el debido proceso ante el Poder Judicial o la vía extrajudicial pactada. No es automático por un día de atraso, pero sí es real si la mora se vuelve estructural. Pierdes el inmueble y el remanente de la venta, si lo hay, se usa para cubrir saldo, intereses moratorios, seguros y gastos. Además, mientras la hipoteca esté vigente no puedes vender ni hipotecar de nuevo sin autorización del acreedor, y cualquier atraso se reporta a la Central de Riesgos de la SBS y te cierra otros créditos.

Dejar tu casa como garantía te da mejor tasa y plazo, pero convierte un incumplimiento prolongado en riesgo de perder el inmueble; úsalo solo si la cuota cabe holgada en tu presupuesto mensual.

Requisitos y perfil que piden los bancos en Perú

Los bancos en Perú evalúan tres cosas a la vez: cuánto ganas, cómo has pagado antes y si tu inmueble sirve como garantía. No hay una ley que fije un ingreso mínimo nacional; cada entidad lo define en su política de riesgo aprobada por la SBS, pero los rangos son bastante parecidos en 2026.

Para ingresos, BBVA pide desde 1.000 soles (PEN) conyugal neto al mes, mientras que BCP e Interbank piden desde 1.500 soles (PEN) neto conyugal. Si eres casado, suman lo que ganan ambos y ambos firman. Para continuidad laboral piden mínimo 6 meses en el empleo actual si eres dependiente de quinta categoría, o entre 6 y 12 meses de actividad si eres independiente con RUC y recibos por honorarios. Algunos bancos exoneren verificación domiciliaria si ya eres cliente con más de 6 meses de antigüedad.

En comportamiento de pago, el estándar es clasificación 100% Normal en la Central de Riesgos de la SBS, tanto para ti como para tu cónyuge y, en Interbank, también miran la empresa empleadora. Nada de atrasos recientes, refinanciados ni castigos. Si apareces con calificación CPP, Deficiente, Dudoso o Pérdida en los últimos meses, te van a observar. También revisan Infocorp y que no tengas multas electorales sin pagar en algunos casos.

La edad también cuenta: BCP no financia si al final del plazo superas 75 años cumplidos; otras entidades cortan en 70 a 75 años según política. Necesitas DNI vigente y, si eres casado, DNI de ambos y partida de matrimonio si el inmueble es bien social.

Checklist del perfil que más aprueba

• Ingreso neto conyugal demostrable desde 1.000 soles (PEN) a 1.500 soles (PEN) según banco, con boletas o PDT.
• 6 meses continuos en tu trabajo o negocio, sin cambios recientes sin sustento.
• Clasificación 100% Normal en SBS en los últimos 6 a 12 meses, sin moras.
• Sin deudas vencidas en el sistema financiero ni en centrales privadas.
• Edad que permita terminar de pagar antes de los 75 años.
• Inmueble propio, terminado y sin gravámenes vigentes.
• Capacidad de pago: la cuota no debe pasar el 30% a 40% de tus ingresos netos.

Tabla de requisitos por banco

La tabla resume políticas comerciales vigentes en 2026; el banco confirma el dato final tras evaluar tus boletas y tu reporte SBS. Si ganas exactamente el mínimo, igual te evalúan el ratio cuota-ingreso: dos personas que suman 1.500 soles (PEN) pueden calificar para montos pequeños, pero para 200.000 soles (PEN) necesitarás ingresos mayores.

Condiciones del inmueble que sí aceptan como garantía

• Bien terminado, con declaratoria de fábrica e independización inscrita en SUNARP a tu nombre. No aceptan terreno sin construir ni aires sin independizar.
• Partida registral sin hipoteca vigente, embargo o carga que impida gravar. Si hay hipoteca anterior, debes levantarla primero.
• Inscrito como casa, departamento u oficina en zona urbana con acceso y servicios; segunda vivienda también vale si está saneada.
• Valor comercial sustentado por tasación hecha por perito autorizado por el banco, vigente 6 meses.
• Ubicado en zona donde el banco opera y puede tasar; en provincias como Cusco o Trujillo verifican cobertura del perito.
• Porcentaje financiable: BCP hasta 70% del valor de tasación sin contar terreno para el seguro, Interbank hasta 60%, BBVA y Scotiabank según el menor entre precio y tasación.
• Documentos al día: HR y PU del año en curso de tu municipalidad distrital y CRI no mayor a 30 días hábiles.

Si tu departamento aún figura como bien futuro en el proyecto, no califica para esta modalidad; para eso existe el crédito hipotecario tradicional. Regulariza primero la independización en SUNARP con tu notaría.

Tasas, plazos, montos y seguros: cuánto cuesta realmente

El costo real no es solo la TEA que ves en la publicidad. Es la TCEA, que suma TEA más seguros y comisiones, y que los bancos están obligados a informar por transparencia ante la SBS. En 2026 las diferencias entre bancos son amplias porque dependen de tu perfil y del LTV.

En montos, BBVA presta desde 30.000 soles (PEN) o su equivalente en dólares. BCP presta desde 87.500 soles (PEN) hasta 600.000 soles (PEN). Scotiabank desde 10.000 dólares o su equivalente en soles. Interbank hasta 100.000 dólares o su equivalente en soles, siempre limitado al 60% del valor del inmueble. Todos calculan el monto sobre el menor valor entre tasación y precio declarado.

En TEA, BCP publica 8,90% a 20% en soles y 7,90% a 20% en dólares para este producto, según evaluación. BBVA informa una TCEA máxima referencial de 50,95% para un ejemplo pequeño de 5.000 soles (PEN) a 12 meses con TEA 49,99% y seguro desgravamen individual 0,069%; ese ejemplo no es la tasa de un crédito grande a 10 años, donde la TEA suele ser mucho menor. Interbank y Scotiabank trabajan con tasa fija todo el plazo, sin variación.

En plazos, BCP y Scotiabank llegan hasta 15 años, BBVA hasta 10 años, Interbank hasta 60 meses. A mayor plazo pagas menos cuota pero más intereses totales. El LTV marca cuánto te prestan: si tu casa vale 300.000 soles (PEN) por tasación, con LTV 70% el tope es 210.000 soles (PEN); con LTV 60% el tope es 180.000 soles (PEN). Si pides menos, la aprobación es más rápida.

Tabla comparativa de costos y condiciones

Consulta el tarifario vigente y la hoja resumen antes de firmar; la TCEA final sale en tu cronograma personalizado.

Ejemplo de cuota en soles con cifras reales

Caso: Ana y Jorge, esposos en Lima, quieren 120.000 soles (PEN) a 10 años para unificar deudas. Tasación: departamento de 200.000 soles (PEN), LTV 60%. TEA fija 14% anual. Seguro de desgravamen individual 0,069% mensual sobre saldo y seguro de inmueble estimado 25 soles (PEN) al mes.

Paso 1: tasa mensual = (1+0,14)^(1/12)-1 = 1,0979% al mes. Paso 2: cuota financiera sin seguros = 120.000 × [0,010979×(1,010979)^120]/[(1,010979)^120-1] = 1.798,40 soles (PEN). Paso 3: primer mes desgravamen = 120.000×0,069% = 82,80 soles (PEN). Cuota total mes 1 = 1.798,40 + 82,80 + 25,00 = 1.906,20 soles (PEN). Con cada amortización el saldo baja y el desgravamen también; el promedio del primer año ronda 1.890 soles (PEN). Si eligen BCP a 15 años con la misma TEA, la cuota financiera baja a 1.540 soles (PEN) pero pagan 62.000 soles (PEN) más de intereses en total.

Seguros obligatorios y opcionales y cómo afectan la cuota

El crédito con garantía hipotecaria en Perú siempre lleva seguro de inmueble contra todo riesgo sobre el valor de edificación, sin incluir terreno, y puede llevar seguro de desgravamen. Desde el 8 de septiembre de 2025 Scotiabank exoneró la exigencia obligatoria del desgravamen para este producto: puedes decidir no tomarlo si cumples los requisitos de la operación, o tomarlo con el banco o endosar una póliza externa que cumpla cobertura y plazo y esté endosada al banco. BCP e Interbank mantienen desgravamen y de inmueble como seguros asociados, con opción de traer tu propia póliza si iguala o mejora cobertura, plazo y endoso.

El desgravamen cubre el saldo deudor si falleces o quedas con invalidez total y permanente; el de inmueble cubre incendio, sismo, inundación o rotura de tuberías sobre la edificación. En BBVA la prima individual convencional es 0,069% mensual sobre saldo, mancomunado 0,129%, con devolución 0,0714% individual y 0,1428% mancomunado. En BCP la prima se calcula sobre el valor de tasación de la edificación. Ambos se cobran cada mes dentro de la cuota.

Fórmula simple de la cuota: Cuota = Cuota financiera (capital+interés TEA) + Prima desgravamen (saldo×0,069%) + Prima inmueble + Comisión de envío físico si pides estado de cuenta en papel, 10 soles (PEN) en BBVA.

Si traes seguro externo, debes presentarlo endosado, vigente y pagado; si no cumples, el banco puede contratarlo por tu cuenta y cargarlo a la cuota. Pide la hoja resumen y verifica que la TCEA ya incluya ambos seguros.

Documentos exactos y dónde se presenta cada uno

No te piden lo mismo para evaluarte a ti que para inscribir la hipoteca, y cada papel tiene un lugar y una vigencia. Lleva copias y originales y verifica que los nombres y el DNI coincidan con la partida de SUNARP.

Documentos personales y de ingresos

• DNI vigente del titular y cónyuge si eres casado. Lo presentas en la agencia del banco donde solicitas el crédito en Lima, Arequipa, Trujillo, Cusco o donde vivas; también te lo piden en la notaría al firmar.
• Boletas de pago de los últimos 2 meses si eres dependiente de quinta categoría; si eres vendedor o comisionista, 4 últimas boletas. Independiente con RUC: formulario de pago de Renta de los últimos 3 meses más última declaración jurada anual. Lo presentas en el banco para la evaluación crediticia.
• Recibo de teléfono fijo o servicio donde figure tu domicilio, copia simple. Va al banco para verificación domiciliaria.

Documentos del inmueble

• Título de propiedad, copia simple, que acredite que eres dueño. Lo revisa el banco y el estudio de abogados para el estudio de títulos.
• Certificado Registral Inmobiliario (CRI) o Copia Literal de la partida, con vigencia no mayor a 30 días calendario, emitido por SUNARP. Lo tramitas en SUNARP presencial o virtual y lo presentas en el banco y en la notaría.
• Certificado de Gravamen, también no mayor a 30 días, de SUNARP, para probar que no hay hipoteca o embargo vigente. Va al banco.
• Hoja de Resumen (HR) y Predio Urbano (PU) del año en curso, copia simple, emitidos por la municipalidad distrital donde está el inmueble. Los pides en rentas de tu municipalidad y los entregas al banco y al perito tasador.
• Testimonio de la escritura pública anterior si te lo pide el estudio de abogados, copia simple.

Checklist para no rebotar en ventanilla

• DNI sin vencer y sin errores de nombres.
• CRI y gravamen con menos de 30 días; si te pasas, SUNARP te emite otro en 24 a 72 horas hábiles.
• HR y PU del 2026, no del año pasado.
• Título de propiedad legible y completo, con número de partida igual al CRI.
• Boletas con sello y firma del empleador, o PDT con constancia SUNAT si eres independiente.
• Tasación vigente hecha por perito del banco, coordinada tras la preaprobación.

Dónde se presenta cada trámite y en cuánto sale

1. Preaprobación y evaluación en la agencia del banco o por su web; respuesta en 2 a 7 días hábiles tras entregar todo.
2. Tasación: el banco asigna perito, visita el inmueble y emite informe en 3 a 5 días hábiles; el costo lo asumes tú y varía por ciudad y tamaño, consúltalo en el tarifario del banco.
3. Estudio de títulos por estudio externo: 3 a 7 días hábiles.
4. Firma de minuta y escritura pública en la notaría que elijas de la lista del Colegio de Notarios de Lima o Callao; el banco te da la minuta.
5. Inscripción de hipoteca en SUNARP; bloqueo registral previo 2 a 3 días hábiles.
6. Desembolso en tu cuenta una vez inscrita la garantía.
7. Al terminar de pagar, levantamiento de hipoteca: el banco te entrega minuta simple de levantamiento en 7 días hábiles y tú la llevas a notaría y SUNARP para cerrar la partida. Usa los canales oficiales como el portal de usuarios SBS para verificar tus reportes y el portal de billetes y monedas del BCRP como referencia de circulante si te piden validar efectivo.

Para contratar o simular, ingresa a los portales formales de cada banco: www.abretucuenta.viabcp.com, prestamo personal garantia hipotecaria Interbank o credito hipotecario emprendedor Scotiabank y compara tu cronograma final con TCEA incluida antes de firmar.

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