Contrato de alquiler simple en Perú: modelo, claves legales y cómo firmarlo sin riesgos

Datos comprobados en septiembre de 2026.

Qué es el contrato de alquiler simple en Perú y cuándo te conviene

El contrato de alquiler simple en Perú es el acuerdo por el que el arrendador cede temporalmente el uso de un predio al inquilino a cambio de una renta en soles. Te conviene cuando buscas alquilar una vivienda, departamento en Lima, oficina en Arequipa o local en Trujillo sin pactar compra futura ni condiciones especiales: solo uso y pago.

Está regulado por el Decreto Legislativo 295, Código Civil, que define el arrendamiento como la cesión del uso de un bien por renta y plazo determinados. El alquiler simple es el más usado porque no incorpora opción de compra, no es temporal por días como el vacacional y no exige las formalidades de un arrendamiento financiero.

Cuándo elegirlo y cuándo no

Úsalo si el destino es vivienda habitual, negocio pequeño o depósito, con pago mensual y plazo de meses o años. No te conviene si quieres asegurar la compra posterior del inmueble, si necesitas un alquiler por días para turismo o si el contrato incluye implementación de local con inversión grande que requiere cláusulas complejas de habilitación y devolución.

La diferencia práctica está en la complejidad y el riesgo. Un contrato simple se firma en 2 ejemplares, se legalizan firmas en notaría y, si incluyes allanamiento futuro, te da vía rápida de desalojo. Uno complejo incorpora promesa de venta, arras, penalidades por acabados o cesión de posición contractual, y suele requerir escritura pública e inscripción en SUNARP.

En Lima Metropolitana, donde la rotación de departamentos es alta, el simple te permite ajustar renta cada año según mercado sin renegociar una compra. En Cusco o Arequipa, para locales comerciales pequeños, también es el estándar porque evita notario de escritura y mantiene costos bajos.

Requisitos legales que no pueden faltar para que valga

Para que tu contrato de alquiler simple valga en Perú necesitas que contenga lo que exige el Código Civil y la Ley 30201. Sin esos datos, el juez puede observar la demanda de desalojo o SUNAT puede observar la deducción del gasto.

• Identificación completa de partes: nombres, DNI, RUC si es empresa, domicilio y estado civil. Si firma un apoderado, adjunta vigencia de poder de SUNARP.
• Descripción exacta del inmueble: dirección, distrito, provincia, partida registral, área, linderos y uso permitido. Si es departamento, indica piso, número interior y estacionamiento.
• Renta en soles (PEN): monto mensual, forma y fecha de pago, cuenta bancaria y penalidad por mora. Indica que el pago es por adelantado.
• Plazo determinado: fecha de inicio y fin. Recuerda que el art. 1688 del Código Civil fija un plazo máximo de 10 años para el arrendamiento, 6 años si el bien es de entidad pública o incapaz.
• Uso del bien: vivienda, comercio, oficina. Prohíbe expresamente el subarriendo total o parcial sin autorización escrita.
• Mantenimiento y servicios: quién paga arbitrios, luz, agua, internet, mantenimiento y el impuesto predial. Por regla, el inquilino asume arbitrios y servicios, el propietario el predial.
• Entrega y devolución: estado del predio, inventario y acta, y obligación de devolver en las mismas condiciones salvo desgaste normal.
• Garantía: monto, que no se imputa a renta y se devuelve sin intereses al final si no hay deudas o daños.
• Resolución y allanamiento futuro: causal por falta de pago y vencimiento de plazo, con firmas legalizadas ante notario o juez de paz.
• Jurisdicción: juzgados de la ciudad donde está el predio, por ejemplo Lima, Trujillo o Arequipa, para notificaciones y desalojo.

Evita cláusulas abusivas como retener garantía por más de 30 días naturales sin liquidar o cobrar penalidad diaria desproporcionada. Todo pacto en soles debe quedar en números y letras para evitar confusión en la Sunat y en el juzgado.

Cláusula de allanamiento futuro y por qué te protege

La cláusula de allanamiento futuro te permite ir a un desalojo mucho más rápido si el inquilino no paga o se queda vencido el plazo. Funciona porque el arrendatario declara por adelantado que acepta ser desalojado sin oponer defensa dilatoria.

El mecanismo lo regula el art. 594 del Código Procesal Civil modificado por la Ley 30201. Para que sea válida, el contrato debe tener firmas legalizadas ante notario público o, donde no hay notario, ante juez de paz letrado. Sin legalización, el juzgado la declara improcedente y te vas a un proceso largo.

La causal opera cuando el inquilino incumple el pago de 2 meses y 15 días de renta dentro del plazo pactado, o cuando vence el plazo y no entrega el predio. Con esa cláusula, el propietario demanda ante el Juzgados Civiles y de Paz Letrados y el juez ordena el lanzamiento en pocas semanas, frente a un proceso ordinario que puede tomar más de un año. En provincias como La Libertad, muchos contratos fijan competencia en Trujillo para notificar rápido.

Incluir allanamiento futuro con firmas legalizadas es lo que convierte un contrato simple en ejecutable rápido: sin esa legalización, el desalojo por falta de pago vuelve al trámite común.

Renta, garantía y penalidades: cómo pactarlas en soles

Todo pacto económico va en soles (PEN) y por escrito. En Perú lo usual es pedir entre 1 y 2 meses de garantía, más 1 mes adelantado. La garantía no genera intereses y se devuelve al final descontando deudas de servicios, arbitrios o daños según inventario.

Ejemplo con cifras: María alquila un departamento en Jesús María, Lima, por 1.200 soles (PEN) mensuales. Pactan 1.200 soles de garantía y penalidad de 12 soles por día de atraso, equivalente a 1% diario. Si paga 10 días tarde, debe 1.200 soles de renta más 120 soles de penalidad. Si cumple 12 meses, habrá pagado 14.400 soles en rentas. La garantía de 1.200 soles se le devuelve al entregar llaves sin deudas de luz de Enel ni agua de Sedapal y sin daños en el inventario.

Pacta también qué pasa si resuelve antes del plazo: lo común es que quien resuelve sin causa pague 1 mes de penalidad. Y precisa que la renta no incluye IGV si el arrendador es persona natural sin negocio; si es empresa, indica si el monto incluye o no el impuesto.

Documentos y verificaciones antes de firmar

Antes de firmar tu contrato de alquiler simple en Perú verifica papeles del predio y de las personas. Hacerlo te evita estafas donde quien alquila no es el dueño o el predio tiene embargo.

• DNI vigente de arrendador y arrendatario, y RUC si interviene empresa. Verifica identidad en RENIEC y vigencia de poder en SUNARP si firma representante.
• Partida registral o certificado literal del inmueble de SUNARP: confirma propietario, cargas, hipoteca o embargo. Solicítalo en detrujillo.com como referencia de modelo y en SUNARP en línea con el número de partida.
• Hoja Resumen (HR) y Predio Urbano (PU) de la municipalidad distrital: verifica autoavalúo, titular y que arbitrios estén al día. Lo emite la municipalidad donde está el predio, como Lima, Miraflores o Trujillo.
• Recibos de servicios al día: luz, agua, internet y mantenimiento del edificio. Pide los últimos 2 meses para ver consumo real.
• Contrato en 2 ejemplares más 1 para notaría si legalizas firmas, y anexos firmados: inventario valorizado, acta de entrega y fotos.
• Comprobante de pago de garantía y primera renta por transferencia bancaria, nunca solo en efectivo sin recibo.

Dónde se presenta cada uno: DNI y RUC se exhiben al firmar; la partida registral la consultas en SUNARP antes de firmar; HR/PU y recibos los entrega el propietario el día de la firma; el contrato firmado con firmas legalizadas se queda una copia para cada parte y, si quieres seguridad extra, lo ingresas al Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda del Ministerio de Vivienda o lo inscribes en SUNARP como arrendamiento.

Verificación en SUNARP y SUNAT: en SUNARP valida que quien firma es titular o tiene poder inscrito; en SUNAT verifica que el RUC esté activo si el propietario factura, para que tu pago sea deducible como gasto. Si el predio es de una sucesión, pide partida donde conste la sucesión inscrita y firma de todos los herederos.

Modelo de contrato de alquiler simple paso a paso

Un buen modelo de contrato de alquiler simple en Perú cabe en 3 a 5 páginas más anexos y sigue un orden que el juez y el notario reconocen de inmediato. Usa lenguaje claro, montos en soles (PEN) y fechas completas.

1. Encabezado y comparecencia: título, lugar y fecha, datos de arrendador y arrendatario con DNI y domicilio, y acreditación del inmueble con partida registral de SUNARP.
2. Antecedentes y objeto: declara que el arrendador es propietario y entrega en alquiler el predio descrito, con área y linderos, y destino exclusivo para vivienda u oficina.
3. Plazo y prórroga: indica inicio y fin, por ejemplo 12 meses del 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027, y pacto de renovación con aviso de 30 días naturales por carta o correo.
4. Renta y forma de pago: fija 1.500 soles (PEN) mensuales pagaderos por adelantado dentro de los 5 primeros días naturales en cuenta BCP o BBVA, y penalidad por mora.
5. Garantía: 1.500 soles entregados a la firma, no imputables a renta, devolubles en 15 días naturales tras devolver llaves, entregar recibos pagados y verificar inventario.
6. Servicios, tributos y mantenimiento: inquilino paga arbitrios, luz, agua e internet; propietario paga impuesto predial; el inquilino hace reparaciones menores y avisa de fallas estructurales en 48 horas.
7. Obligaciones y prohibiciones: conservar el bien, no subarrendar, no hacer modificaciones sin permiso escrito, permitir visitas con 24 horas de aviso los últimos 30 días de contrato.
8. Cláusula de allanamiento futuro: sometimiento expreso al art. 594 del Código Procesal Civil modificado por Ley 30201, con firmas legalizadas ante notario.
9. Resolución y penalidades: causal por falta de pago de 2 meses y 15 días, por destino distinto o por daños graves; penalidad de 1 renta si se resuelve sin causa.
10. Jurisdicción y notificaciones: domicilio de ambas partes y competencia de juzgados de la ciudad del predio; toda comunicación por carta notarial o correo con acuse.
11. Anexos y cierre: inventario valorizado por 3.500 soles (PEN) en muebles, acta de entrega con fotos y lectura de medidores, y firma de 2 ejemplares con huella.

Anexos que blindan el contrato

El inventario detalla cada mueble y artefacto con su estado y valor, por ejemplo cama 1.200 soles, refrigeradora 1.300 soles y mesa con sillas 1.000 soles, total 3.500 soles (PEN). El acta de entrega deja constancia de llaves, controles, pintura y medidores de luz y agua al día de la entrega. Con fotos fechadas evitas discusiones al devolver la garantía. Guarda transferencias, recibos municipales y capturas de pagos de servicios durante todo el alquiler; son tu prueba ante conciliación extrajudicial en tu distrito o ante el Poder Judicial si no hay acuerdo.

Si necesitas inspiración para redactar, revisa modelos contratos alquiler como guía de estructura y adapta cada cláusula a la norma peruana, o usa los contratos de alquiler generales para comparar formatos y luego legaliza firmas en tu notaría de Lima, Arequipa o Trujillo. Para conflictos previos, la conciliacion extrajudicial es requisito en muchas demandas y te ahorra juicio.

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